تاريخ : چهارشنبه 14 بهمن 1388

سهم وام 18 ميليوني در قدرت خريد مسكن

يك مقام مسوول بانك مسكن:در كلان شهرها وام 18 ميليوني حدود50درصد ارزش خريد مسكن را پوشش مي دهد
افراد 20 تا 30 سال بيشترين متقاضي وام خريد مسكن
درخواست سازنده ها از بانك مسكن و پاسخ مقام مسوول: وام 18 ميليوني سال آينده به همين شكل پرداخت مي شود


در حالي كه ارزش اسمي وام 18 ميليوني خريد مسكن از سال 86 تاكنون افزايش پيدا نكرده، اما سهم واقعي اين تسهيلات در قدرت خريد مسكن بخصوص براي واحدهاي متراژ كوچك در تهران افزايش پيدا كرده است.
براساس آمارهاي جديد بانك مسكن در حال حاضر وام 18 ميليوني در كلان شهرها حدود 50 درصد از قيمت خريد مسكن را پوشش مي دهد و در ساير شهرها اين سهم به دو سوم ارزش معاملاتي املاك با احتساب ميانگين قيمت مسكن، رسيده است.
هرچند دايره تحقيقات بانك مسكن كارآيي تسهيلات 18 ميليوني در شهر تهران را معادل كمتر از نصف ميانگين ارزش معاملاتي مسكن عنوان مي كند، اما بر مبناي آنچه هم اكنون واحدهاي مسكوني در تهران تعيين قيمت و معامله مي شوند، سهم وام 18 ميليون توماني بين 20 تا 30 درصد هزينه خريد مسكن را پوشش مي دهد.
در حال حاضر متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در تهران يك ميليون و 500 هزار تومان اعلام شده است كه سهم وام 18 ميليوني در قيمت خريد يك واحد مسكوني 50 متري با ارزش 75 ميليون تومان 24 درصد خواهد بود.
اين سهم در سال 86، براي خريد واحد مشابه در تهران، 18 درصد بوده كه با اين حساب طي دو سال اخير، ارزش واقعي تسهيلات 18 ميليوني خريد مسكن حدود 30 درصد افزايش پيدا كرده است. در سال 86 ميانگين قيمت مسكن در شهر تهران به مترمربعي 2 ميليون تومان نزديك شده بود.
تسهيلات مسكن در سال 89
برخي انبوه سازان با اين توجيه كه بازار مسكن در شرايط ركودي قرار دارد و افزايش سقف وام خريد در زمان كنوني نه تنها عامل محرك قيمت ها نخواهد بود، بلكه زمينه خريد را افزايش مي دهد، از دولت تقاضاي تجديدنظر در سياست هاي بانكي را دارند.
اين گروه از سازنده ها معتقدند يا بايد وام خريد افزايش يابد يا اينكه، ميزان انتقال وام ساخت به خريداران مسكن در زمان تحويل واحدها افزايش پيدا كند. حتي گروهي از انبوه سازان درخواست طولاني كردن زمان بازپرداخت اقساط را دارند و گروهي ديگر پيشنهاد كاهش نرخ سود تسهيلات را مطرح كرده اند.اين در حالي است كه مسوول دايره تحقيقات در اداره طرح و برنامه بانك مسكن، هرگونه تغيير در نحوه پرداخت تسهيلات مسكن را متناسب با سياست هاي دولت عنوان مي كند. مريم جمالي زاده با بيان اينكه، سياست دولت در حوزه مسكن كنترل قيمت ها است تصريح كرد، رويكرد دولت بيش از هر چيز در جهت افزايش تسهيلات ساخت است.
وام، 50 ميليون تومان شود
درباره اثرگذاري وام خريد مسكن، مجتبي بيگدلي نايب رييس كانون سراسري انبوه سازان به «دنياي اقتصاد» گفت: مسوولان با اين تصور كه افزايش وام خريد مسكن سبب تحريك قيمت هاي مسكن مي شود، دامنه پرداخت اين وام را به بانك مسكن محدود كرده اند؛ اين در حالي است كه اين رويكرد اساسا غير كارشناسي است.
به گفته اين انبوه ساز افزايش سقف وام خريد مسكن باعث افزايش قدرت خريد مردم مي شود كه به دنبال آن سرمايه گذاران با اميدواري در بازار مسكن سرمايه گذاري خواهند كرد.
وي تاكيد كرد: با توجه به كاهش آمار پروانه هاي ساختماني و كاهش توليد مسكن، ضروري است كه مسوولان به فكر راهكار افزايش توليد باشند كه بر اين اساس احياي وام خريد مسكن مي تواند بسيار راهگشا باشد.به گفته بيگدلي در حال حاضر توليد مسكن در حدود 70 درصد كاهش پيدا كرده است و اين مساله به شدت براي بازار مسكن نگران كننده است.
وي افزود: در حال حاضر ميانگين قيمت تمام شده يك واحد مسكوني نوساز در تهران در حدود 100 ميليون تومان است و وام مسكن 18 ميليوني بخش ناچيزي از سهم تمام شده املاك را تشكيل مي دهد. اين در حالي است كه مسوولان عنوان كرده اند كه وام مسكن در حدود يك سوم قيمت تمام شده مسكن را در كلانشهرها تشكيل مي دهد.
نايب رييس كانون سراسري انبوه سازان كشور اذعان داشت: بهترين رقم ميانگين به عنوان وام خريد مسكن در كلانشهر ها در حدود 50 ميليون تومان است كه در صورت تحقق آن، بازار مسكن از حالت ركود خارج شده و رونق نسبي را تجربه خواهد كرد.به گفته وي نحوه بازپرداخت وام خريد مسكن نياز به بازنگري دارد و ضروري است كه بر اساس الگوي ساير كشورها به صورت طولاني مدت و پلكاني پرداخت باشد.
فقط بانك منتفع مي شود
در اين زمينه حسن محتشم – عضو ارشد هيات مديره انجمن انبوه سازان استان تهران اعتقاد دارد كه وام 18 ميليوني خريد مسكن براي شهرك هاي اقماري اطراف تهران و همچنين براي شهرستان ها تكافوي پوشش يك سوم از قيمت تمام شده يك واحد مسكوني را مي دهد، اما در كلان شهرها و مخصوصا در تهران اين وام بسيار ناچيز است و به هيچ وجه يك سوم از قيمت تمام شده يك واحد مسكوني را شامل نمي شود.
به اعتقاد اين انبوه ساز در حال حاضر اگر در دولت اراده جدي براي خانه دار كردن اقشار متوسط وجود دارد، مي بايست فورا وام خريد مسكن حداقل به 40 ميليون تومان افزايش يابد.
محتشم تصريح كرد: در حال حاضر افرادي كه به منظور اخذ وام خريد مسكن اقدام به سرمايه گذاري كرده اند در سردرگمي بدي به سر مي برند؛ چرا كه از يك سو با گذشت يك سال از سپرده گذاري آنها با توجه به بالا بودن قيمت مسكن قادر نيستند كه با احتساب وام مسكن اقدام به خريد يك واحد مسكوني كنند و از سويي ديگر اگر سپرده خود را نيز از بانك خارج كنند سردرگمي آنان تشديد خواهد بود و قادر نخواهند بود از تسهيلات ناچيز بانكي استفاده كنند.وي خاطر نشان ساخت: در همين حال طولاني شدن زمان سپرده گذاري مردم باعث خواهد شد تا سرمايه آنها به دليل افزايش تورم كاهش يابد و اين پروسه در دراز مدت فقط به نفع سيستم بانكي خواهد بود.
اين كارشناس مسكن گفت: اگر استدلال دولت از محدود كردن پرداخت وام خريد مسكن به زعم خود جلوگيري از تحريك كاذب قيمت ها است، مي تواند اين وام را به توليدكنندگان مسكن بپردازد كه در اين صورت قطعا توليد مسكن افزايش خواهد يافت و يك تعادل منطقي بين عرضه و تقاضا ايجاد خواهد شد.
محتشم تاكيد كرد: بانك ها از آنجا كه از محل سپرده گذاري مردم منتفع مي شوند. در نتيجه به هيچ وجه حاضر نيستند كه بدون سرمايه گذاري اقدام به پرداخت وام به توليدكنندگان مسكن كنند.
همه وام ها به توليدكنندگان داده شود
رييس هيات مديره انجمن انبوه سازان استان چهارمحال و بختياري ضمن اينكه پيشنهاد كاهش نرخ سود تسهيلات مسكن را مطرح مي كند، با اشاره به اينكه وام 18 ميليوني خريد مسكن كارآيي آنچناني ندارد، از دولت خواسته است، كليه تسهيلات بانكي به توليدكنندگان مسكن پرداخت شود تا دغدغه افزايش قيمت در بازار مسكن براي هميشه منتفي شود.
رييس هيات مديره انجمن انبوه سازان استان چهار محال و بختياري اظهار اميدواري كرد كه با توجه به كمبود مسكن دولت در جهت كاهش سود بانكي اقدام كند.
پيشنهاد افزايش اقساط وام مسكن
عضو انجمن انبوه سازان استان گيلان نيز با صحه گذاشتن بر روي اين مساله كه وام خريد مسكن در مقايسه با ميانگين قيمت تمام شده يك واحد مسكوني در كلانشهر بسيار محدود است، گفت: در حال حاضر حداقل قيمت تمام شده يك واحد مسكوني 75 متري در استان گيلان در حدود 60 ميليون تومان است و وام 18 ميليون توماني خريد مسكن به هيچ وجه نمي تواند نقش پررنگي در جبران اين رقم داشته باشد.
به گفته اين فعال ساختماني، در حال حاضر ميانگين زمان بازپرداخت تسهيلات وام 18 ميليوني خريد مسكن در حدود ماهانه 200 هزار تومان است كه اين رقم براي افراد متوسط جامعه كه متوسط حقوق آنان در حدود 350 الي 400 هزار تومان است، بسيار سنگين است.
پاسخ مقام مسوول بانك مسكن
در همين رابطه مريم جمالي زاده –مسوول دايره تحقيقات اداره طرح و برنامه بانك مسكن در واكنش به پيشنهاد توليدكنندگان مسكن مبني بر افزايش زمان بازپرداخت وام خريد مسكن و كاهش بهره اين وام گفت: بانك مسكن پيش از آنكه يك نهاد دولتي باشد و اهداف توسعه اي خاصي را دنبال كند يك موسسه مالي است و اين به آن معنا است كه بايد منابع خود را با يك نرخ و هزينه اي خاص تجهيز كند و سپس به صورت تسهيلات در اختيار متقاضيان قرار دهد و اين فرآيند نياز به يك مديريت نقدينگي دارد.
وي گفت: با توجه به اين مساله امكان كاهش نرخ سود تسهيلات بانكي وجود ندارد و در خصوص زمان بازپرداخت تسهيلات بانكي، بررسي ها حاكي از آن است كه زمان بازپرداخت تسهيلات بانكي در حال حاضر در بانك مسكن در مقايسه با ساير بانك ها طولاني تر است.
اين كارشناس اقتصادي اذعان داشت: كاهش ميزان سپرده گذاري بلندمدت مردم نيز از جمله مولفه هايي است كه به عنوان عامل تاثيرگذار در افزايش تسهيلات بانكي نقش بازي مي كند.
20 تا 30 ساله ها بيشترين متقاضي وام 18 ميليوني
وي گفت: در همين حال ميانگين سن افرادي كه اقدام به دريافت وام مي كنند در اين بين قابل تامل است؛ چراكه غالبا سن وام گيرندگان بين 20 تا 30 است و اينكه اين افراد بتوانند تا 50 سال بعد وام خود را در قالب اقساط بپردازند، جاي تامل و بحث دارد.
به گفته جمالي زاده، افزايش زمان بازپرداخت وام خريد مسكن و كاهش نرخ سود آن با توجه به افزايش تورم و كاهش ارزش پول در سنوات بعدي از جمله موانع بازدارنده جهت عملي كردن درخواست توليدكنندگان مسكن است.
سياست بانك مسكن دنباله رو سياست دولت
وي تصريح كرد: افزايش سطح تسهيلات وام خريد مسكن و كاهش نرخ سود بهره آن، مستلزم حمايت هاي دولت است و اگر دولت متعهد شود مابه التفاوت نرخ سود حاصل از افزايش تورم و همچنين كاهش ارزش پول را در سنوات آتي متقبل شود، مي توان اميدوار بود كه بانك مسكن سياست انبساطي در اين راستا در پيش گيرد.
جمالي زاده در اين خصوص كه وام 18 ميليوني خريد مسكن چند درصد متوسط قيمت خريد مسكن در تهران و ساير كلانشهرها را تشكيل مي دهد، گفت: در كلانشهرهايي مثل اصفهان، مشهد و اهواز، وام خريد مسكن حدود 50 درصد از هزينه خريد مسكن را پوشش مي دهد كه البته اين سهم در مورد تهران به كمتر از 50 درصد مي رسد.
به گفته وي، وام خريد مسكن در شهرستان ها بخش اعظمي از هزينه خريد مسكن را شامل مي شود كه اين رقم در حدود دو سوم كل ارزش معاملاتي ملك است.
وي اذعان داشت: در چند سال اخير و مخصوصا بعد از افزايش يكباره قيمت مسكن در سال 86، سياست دولت در حوزه مسكن اصولا در جهت كنترل قيمت مسكن بود و بر اين اساس رويكرد دولت بيش از هر چيز در جهت افزايش تسهيلات ساخت بوده است و اگر قرار باشد كه مطابق درخواست مردم وام خريد مسكن افزايش پيدا كند اين مهم كاملا تابع سياست هاي دولت است.
جمالي زاده همچنين در مورد ضوابط سپرده گذاري بانك مسكن گفت: تعيين ضوابط سپرده گذاري وام مسكن هميشه تابع توان مالي بانك ها بوده است و اگر بانك زماني با مشكل مالي مواجه شود سياستي انقباضي در پيش مي گيرد، اما فعلا تغيير در ضوابط تسهيلات سپرده گذاري وام هاي مسكن در دستور كار نيست.

منبع : دنیای اقتصاد