تاريخ : پنج شنبه 11 تير 1388

سير نزولي قيمت مسكن لوكس

ارزش معاملاتي پنت هاوس در حال حاضر نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 25 درصد افت كرده است كه البته واسطه هاي خريد و فروش پنت هاوس افت قيمت اين نوع املاك را نه به خاطر ركود مسكن، بلكه به علت منع پرداخت وام خريد مسكن مي دانند.بانك هاي خصوصي تا دوسال پيش قادر بودند با پرداخت وام هاي كلان كمك زيادي به خريداران پنت هاوس ارائه دهند، اما اكنون تامين ميلياردها تومان پول نقد براي خريد اين املاك كار سهل و آساني نيست.

ركود مسكن به املاك لوكس در تهران آسيب زده است؟
پنت هاوس 25درصد ارزان شد
متوسط قيمت هر مترمربع پنت هاوس بين 8 تا 16 ميليون تومان است. اين رقم 4 برابر قيمت واحد مسكوني در تهران است
تعداد پنت هاوس هاي واقعي در تهران بين 70 تا 100 واحد است
اجاره ماهانه پنت هاوس معادل رهن كامل يك واحد مسكوني 50 متري در محله نياوران است


بزرگترين و مجهز ترين املاك مسكوني در تهران كه به پنت هاوس شهرت دارد، هنوز طعم واقعي ركود را نچشيده است. پنت هاوس ها به لحاظ تعداد، سهم اندكي در بازار مسكن دارند، اما ارزش نجومي اين املاك لوكس به قدري است كه ركود مسكن با قدرتي كه از سال قبل در بازار اعمال كرده، هنوز نتوانسته به پنت هاوس ها سرايت كند.
قيمت مسكن سال گذشته 30 تا 35 درصد و اوايل امسال نيز 10 تا 15 درصد در تهران كاهش يافت. اين درحالي است كه ارزش معاملاتي پنت هاوس در حال حاضر نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 25 درصد افت كرده است كه البته واسطه هاي خريد و فروش پنت هاوس افت قيمت اين نوع املاك را نه بخاطر ركود مسكن، بلكه به علت منع پرداخت وام خريد مسكن مي دانند.
بانك هاي خصوصي تا دوسال پيش قادر بودند با پرداخت وام هاي كلان كمك زيادي به خريداران پنت هاوس ارائه دهند، اما اكنون تامين ميلياردها تومان پول نقد براي خريد اين املاك كار سهل و آساني نيست.
مشاوران املاك مستقر در شمال تهران درباره بازار پنت هاوس ها مي گويند: تعداد تقاضا براي خريد يا فروش اين نوع املاك هميشه كم است و اين موضوع ارتباطي به ركود يا رونق مسكن ندارد.
نرخ اجاره پنت هاوس معادل رهن كامل يك واحد مسكوني در شمال تهران است. اجاره ماهانه پنت هاوس ها معمولا بين 5 تا 15ميليون و در موارد استثنايي حتي تا 20 ميليون تومان است. براي اينكه به ارزش واقعي اجاره پنت هاوس پي ببريد كافي است بدانيد در حال حاضر رهن كامل يك واحد مسكوني با متراژ 50 متر مربع در نياوران 15ميليون تومان است.
رييس اتحاديه مشاوران املاك با اطلاعاتي كه از كميت ساختمان هاي مسكوني در تهران دارد، تعداد پنت هاوس هاي واقعي را بين 70 تا 100 دستگاه اعلام مي كند. اين درحالي است كه برخي مشاوران املاك معتقدند حدود 500 دستگاه پنت هاوس در مناطق مختلف در شمال تهران موجود است.
پنت هاوس ها، واحد هاي مسكوني با متراژ بالاي 300 مترمربع هستند كه همه آنها در بالاترين نقطه از برج هاي مسكوني قرار دارند. ويژگي منحصر به فرد پنت هاوس ديد وسيع به محيط بيروني است كه بسته به زاويه ديد، درجه لوكس بودن آنها تعيين مي شود.
در حال حاضر متوسط قيمت هرمتر مربع پنت هاوس بين 8 تا 16 ميليون تومان است. اين رقم بيش از 4 برابر متوسط قيمت يك واحد مسكوني در تهران است.
مهمترين فاكتور در تعيين ارزش ريالي پنت هاوس، ميزان زاويه ديد بيروني است. در تعدادي از پنت هاوس ها ديد آسمان و مناظر بيروني 360 درجه است، يعني از داخل سالن مي توان دور تا دور برج را مشاهده كرد. زاويه ديد ساير پنت هاوس ها نيز عمدتا 180 تا 270 درجه است.
عامل بعدي در تعيين قيمت پنت هاوس، تعداد پاركينگ و آسانسور است. هركدام از اين املاك لوكس حداقل 3 تا 5 پاركينگ اختصاصي دارند كه تعدادي يا همه آنها از طريق آسانسور به بالاي برج قابل انتقال خواهد بود. اين تعداد پاركينگ به غير از پاركينگ هايي است كه در زيرزمين برج همچون ساير همسايه ها نصيب مالك پنت هاوس مي شود.
استخر و سونا اختصاصي، چند صد متر مربع سالن ورزشي، باغ پرندگان و تراس گلكاري شده ويژگي هاي عمومي پنت هاوس است.
فرمانيه، نياوران، الهيه، فرشته و زعفرانيه محل استقرار پنت هاوس هاي تهران است.
يك مشاور املاك در محله تجريش درباره نحوه قيمت گذاري پنت هاوس به خبرنگار دنياي اقتصاد گفت: اين نوع از املاك لوكس چون تعدادشان زياد نيست، لذا قيمت آنها نيز تحت ضابطه و روش مشخصي تعيين نمي شود. وي تصريح كرد: قيمت پنت هاوس را معمولا صاحب ملك مشخص مي كند.
وي همچنين افزود: براي خريد و فروش اين نوع املاك هر بنگاهي فعاليت نمي كند و فقط يكسري بنگاه هاي مسكن بزرگ در اين حوزه فعاليت دارند.
اگر بخواهيد پنت هاوس را تعريف كنيد با چه جمله اي آن را معرفي مي كنيد؟
يك واحد مسكوني بزرگ بر فراز آسمان، يك ملك مسكوني مستقل، برج ديده باني شهر! يا شايد هم يك واحد ويلايي در بين ابرها.
معمولا تعريف قابل قبولي كه مي توان از پنت هاوس داشت اين است كه پنت هاوس به طبقه فوقاني يك برج گفته مي شود كه اين واحد مي تواند هم كاربري مسكوني و هم كاربري اداري داشته باشد. از ويژگي هاي اصلي پنت هاوس ها نوع سازه درون واحد و امكانات به كار گرفته شده را مي توان در نظر گرفت.
گاهي اوقات پنت هاوس مي تواند تنها يك واحد مسكوني در منطقه فوقاني برج و گاهي اوقات هم پنت هاوس ممكن است دوبلكس يا تريبلكس باشد كه ارتباط اين طبقات توسط آسانسور اختصاصي تامين مي شود.
در اكثر مواقع سازنده برج براي پنت هاوس يك آسانسور مجزا يا بهتر است گفته شود، آسانسور اختصاصي در نظر مي گيرد و آسانسورهاي اختصاصي در نظر گرفته شده به علت زياد بودن فاصله بين طبقه همكف و پنت هاوس با سرعتي بالا براي جابه جايي كاربران طراحي مي شود.
پنت هاوس ها معمولا نسبت به ساير طبقات ديگر برج از تعداد پاركينگ زيادي بهره مند هستند و برخي اوقات مي توان شاهد اختصاص يك طبقه پاركينگ به ساكنان پنت هاوس بود.
يكي از معرفه هاي اصلي پنت هاوس ها زاويه ديد شهر است كه اگر اين زاويه ديد 360 درجه باشد، چشم انداز همه شهر را در بر مي گيرد و برخي مواقع هم ممكن است زاويه ديد به 270 يا 180 درجه برسد و اين مساله بستگي به موقعيت قرارگيري برج مذكور دارد كه چشم انداز كدام جهت را تامين كند.
متراژ پنت هاوس ها مي تواند متفاوت باشد. تقريبا كمترين متراژ را مي توان حدود 300 متر عنوان كرد، اما پنت هاوس ها از بابت بزرگي بيشتر مورد توجه هستند.
مسلما هر چقدر متراژ پنت هاوس بيشتر باشد از امكانات بهتري بهره مند خواهد بود. تعداد اتاق خواب و سرويس هاي بهداشتي و سالن نشيمن و همچنين افزايش متراژ آشپزخانه همگي بستگي به مساحت كلي پنت هاوس دارد.
از سوي ديگر، اگر چه در تمامي برج هاي مسكوني براي رفاه ساكنان برج امكانات تفريحي مانند: سونا، جكوزي، استخر و وسايل بازي هاي گروهي مانند بيليارد را در نظر مي گيرد، اما در پنت هاوس اين امكانات تفريحي براي ساكنان به طور اختصاصي در واحد طراحي شده است.
تراس هم يكي از امتيازات قابل توجه به حساب مي آيد بخصوص كه اغلب مواقع تراس ها گل كاري شده با نصب آب نما هاي فوق العاده زيبا طراحي مي شوند؛ از سوي ديگر بايد اين مساله را خاطر نشان كرد كه پشت بام پنت هاوس ها مكان مناسبي براي ايجاد باغ كوچك است و در تهران مي توان شاهد چنين پنت هاوس هايي با چنين طراحي هايي بود، به طوري كه حتي يك سازنده در اين محوطه از پنت هاوس، يك باغ پرنده را طراحي كرده است.
در مورد موقعيت مكاني پنت هاوس ها بايد گفت كه اكثر پنت هاوس ها در تهران در قسمت شمال شهر واقع شده اند و مشاوران املاك علت اينكه اكثر پنت هاوس ها در اين محله ها خودنمايي مي كنند را وجود كوهستان و ديد زيباي آن عنوان مي كنند و علت ديگر اينكه محله هاي شمال شهر روي سربالايي قرار گرفته اند، در اين صورت محله هاي شمال شهر مي توانند مكاني مناسب براي چشم انداز شهر باشند.
در اكثر پنت هاوس ها از سيستم هاي كنترل هوشمند مانند: اطفاي حريق، دزدگير، روشنايي، شيرآلات استفاده مي شود.
البته نوع و كيفيت همه تجهيزات در نظر گرفته شده بستگي به سليقه و انتخاب متريال از سوي سازنده دارد.
قيمت پنت هاوس نسبت به ساير طبقات پاييني بيشتر خواهد بود، چشم انداز و نوع امكانات رفاهي در نظر گرفته شده كه مطمئنا اين مشخصات تنها شامل حال پنت هاوس برج مي شود و اين دلايل علتي براي متمايز ساختن اين واحد با ديگر واحد هاي برج محسوب مي شود.
قيمت هر متر مربع از پنت هاوس بستگي به موقعيت مكاني و عوامل ذكر شده در متن دارد. قيمت پنت هاوس ها با قيمت آپارتمان هاي واقع در يك محله متفاوت است، طبق اظهارات مشاوران املاك پنت هاوس ها هم حدود قيمت جدا براي خود دارند.
اكثر سازنده هاي بزرگ در قسمت هاي شمالي شهر به ساخت وساز برج مي پردازند. درگذشته تعداد كمي از افراد خواهان زندگي در پنت هاوس ها بودند، اما با گذشت زمان تا به امروز تعداد افرادي كه مايل به خريد پنت هاوس هستند افزايش يافته است، اما هنوز با اين تفاسير تعداد موردهاي فروشي پنت هاوس يا تعداد اجاره آنها بسيار كم و در مقايسه با فايل فروش يا اجاره آپارتمان هاي مسكوني بسيار ناچيز است و دلايل كمي آن تقاضاي كم و بالا بودن قيمت است.مشاوران املاكي كه در امر خريد و فروش پنت هاوس ها فعاليت مي كنند، مي گويند: افرادي كه براي خريد پنت هاوس مراجعه مي كنند قشر مرفه جامعه هستند، اما اين افراد براي خريد چنين كالايي تخفيف مي خواهند، شايد در ذهن هر فردي اين فكر خطور كند كه خريداران پنت هاوس حتما از گرفتن تخفيف بي نياز هستند، اما اصلا اينطور نيست و شايد نزديك به 98 درصد خريداران خواهان تخفيف هستند. با توجه به ركودي كه از اواسط سال گذشته گريبان بازار مسكن را گرفته طبق اظهارات اكثر مشاوران املاكي كه در امر خريد و فروش پنت هاوس فعاليت مي كنند، تاثير به سزايي در معاملات مربوط به پنت هاوس ها صورت گرفت و به طور تقريبي بر اساس گفته هاي مشاوران املاك قيمت پنت هاوس حدود 20 تا 25درصد نسبت به اوايل سال 87 كاهش پيدا كرده است، اما در اين بين مشاوراني هم هستند كه اينطور مي گويند: مقوله پنت هاوس از آپارتمان جدا است و از سوي ديگر به علت اينكه تعداد پنت هاوس ها در حد يا حتي نصف تعداد آپارتمان ها نيست و از طرفي ديگر چون پنت هاوس ها مشتريان خاص خود را دارند وضعيت قيمت پنت هاوس ها به طور جدي تحت نوسانات بازار مسكن قرار نمي گيرد و اكثر مواقع در حالت تعريف شده باقي مي ماند.
اما تحقيقات ميداني روزنامه دنياي اقتصاد در خصوص اين پرسش كه ركود سبب چه ميزان كاهش قيمت پنت هاوس نسبت به اوايل سال 87 شده است، آمار به دست آمده حاكي از همان 25 درصد كاهش قيمت است.

منبع : دنیای اقتصاد