تاريخ : چهارشنبه 6 شهريور 1387

بررسي نقش عوامل فرابخشي در بازار مسكن / 6 پيشنهاد براي كاهش قيمت مسكن

بازار مسكن، از التهاب چندماه پيش فاصله گرفته و از ولوله پيشين خبري نيست. قيمت ها اندكي از نقاط اوج اواخر سال گذشته و اوايل امسال، پايين تر آمده اند و نشانه هاي ركود در بخش مسكن آشكار شده است.


در فضاي نسبتا آرام كنوني كه شايد آبستن جهش هاي ديگر باشد، مي توان درباره چرايي تحولات سال گذشته و علل بنيادين افزايش قيمت املاك سخن گفت: حالا مي توان موضوع را با پاره اي آرزوها و اميدها اين گونه مطرح كرد كه چه خوب بود اگر نگاه ها به بخش مسكن واقع بينانه بود. چقدر مفيد بود اگر شتابزده و مقطعي درباره مسكن عمل نمي شد. اي كاش اين آگاهي وجود داشت كه مسكن به عنوان تكه اي از مجموعه كامل اقتصاد در كشور، متاثر از ساير بخش هاي اقتصاد است.متاسفانه در شرايطي كه قيمت انواع املاك و مستغلات به اوج خود رسيده است، تصميم سازان كوچك ترين توجهي به موارد فوق ندارند.مسكن به دنبال گراني سال 85، در سال 86 نيز در صدر گران ترين كالاها قرار داشت. در نيمه اول پارسال قيمت مسكن رشدي بيش از دو برابر نرخ تورم را تجربه كرد كه اين افزايش قيمت در تاريخ كشور بي سابقه بوده است.
رشد 80درصدي قيمت مسكن طي نيمسال را بايد بيشتر از آنكه بحران مسكن درجامعه تلقي كرد آن را به بحران اقتصادي در كل كشور تشبيه كرد؛ چرا كه متوسط نرخ ر شد قيمت مسكن در كل كشور در نيم سال 86 رقمي معادل 86 درصد گزارش شده است.
در 30 استان كشور قيمت مسكن (قيمت معامله شده هر مترمربع زيربناي واحد مسكوني) بيش از دو برابر نرخ تورم افزايش پيدا كرده است.
و در 9 استان نيز اين فاصله بيشتر از سه برابر گزارش شده است.
ثبت چنين ركوردي در بخش مسكن در شرايطي رخ داده است كه كارشناسان و صاحبنظران اقتصاد مسكن معتقدند نمودار تورم و رشد قيمت مسكن همواره به دنبال هم بوده و در سال هايي از يكديگر فاصله و در سال هاي بعد اين فاصله را جبران مي كنند.
اما آيا در سال هاي آينده نمودار تورم و رشد قيمت مسكن خواهند توانست فاصله چهاربرابري كه اكنون بين آنها به وجود آمده (تورم عمومي درجامعه 20درصد و رشد قيمت مسكن 80درصد) را كم كنند؟ پاسخ به اين پرسش اين گونه مي تواند باشد كه يا تورم عمومي درجامعه بايد در طول چند سال آينده جهش شديد كند يا قيمت مسكن در بازار افت شديد بيابد كه البته حال و روز اقتصاد در كشور تحقق چنين پيش بيني را دور از ذهن مي نماياند.
به نظر مي رسد وضعيت بازار مسكن ايران به دليل عدم توجه مسوولان اقتصادي كشور به رابطه بين مسكن و بخش هاي مختلف اقتصاد به چنين روزي دچار شده است.مقام ها توقع ارزان شدن مسكن را دارند؛ درحالي كه انگيزه براي سرمايه گذاري در اين بخش فوق العاده زياد است. اين انگيزه نيز به دليل بازدهي پايين سرمايه در ساير بازارها به وجود آمده است.
صاحبان سرمايه به دليل پايين بودن نرخ بهره بانكي در مقايسه با نرخ تورم به دنبال محلي امن براي سرمايه گذاري هستند. بخش مسكن فعلا از نگاه صاحبان سرمايه تنها مامن براي سرمايه گذاري به حساب مي آيد.اگر بتوان مسكن را از كالاي سرمايه اي به كالاي مصرفي تبديل كرد، غائله بحران مسكن براي هميشه از بين خواهد رفت. در غير اين صورت شاهد تشديد مشكلات در اين بخش خواهيم بود.
مهم ترين مواردي كه بايد در اين راه مدنظر قرار داد به شرح زير است:
1 - نقدينگي و تلاش براي كاهش آن: نقدينگي مهم ترين تهديد براي بخش مسكن به حساب مي آيد؛ چرا كه اين حجم سرگردان هر روز در يك نقطه اقتصادي وارد مي شود. دكتر حسن فريد اعلم، استاد دانشگاه صنعتي اميركبير در اين باره معتقد است: بخش مسكن در حال حاضر به دليل ورود سرمايه هاي سرگردان كه قبلا صرف سرمايه گذاري در بازار ارز و طلا و حتي خريد اوراق مشاركت مي شد، امكان امن و مناسبي براي سرمايه گذاري شده است. لذا بسياري از سرمايه گذاران با خريد آپارتمان و زمين سرمايه هاي خود را تنها با گذشت مدت زماني افزايش قابل ملاحظه اي مي دهند. همه درباره تاثير نقدينگي به قيمت مسكن متفق القول هستند. وزير مسكن و شهرسازي معتقد است: نقدينگي، ركود دوره قبل و افزايش تقاضا سه عامل عمده افزايش و جهش قيمت مسكن است. سعيدي كيا در اين باره مي گويد: ورود نقدينگي به بخش مسكن به اين دليل است كه اين بخش بومي و زودبازده است و چون بورس در دو سال گذشته فعال نبود، بخش مسكن جذاب بوده و نقدينگي را جذب كرد. تحقيقاتي كه مركز پژوهش هاي مجلس درباره تاثير نقدينگي بر رشد قيمت مسكن انجام داده نشان مي دهد در فاصله سال هاي 1377 تا 1385 كمترين رشد در حجم نقدينگي در سال 85 با رشدي معادل 4/39درصد بوده است. طي اين سال ها نقدينگي به صورت مدام رشد پيدا كرده و همواره بالاي 19درصد بوده است. اين رشد بالا در سال هاي ذكر شده منجر به افزايش تقاضاي سودگرانه مسكن شده است. مكانيسم تاثيرگذاري نقدينگي بر تقاضاي سوداگرانه مسكن كه خود يكي از عوامل مهم در افزايش قيمت مسكن بوده به اين صورت است كه در ابتدا با افزايش تقاضاي مسكن عرضه تا حدودي افزايش مي يابد، اما از آنجا كه در بخش مسكن در كوتاه مدت امكان افزايش متناسب عرضه با ميزان تقاضا مقدور نيست، لذا اين امر باعث ايجاد مازاد تقاضا براي مسكن شده و حباب قيمتي براي آن ايجاد كرده است.
يافته هاي مركز پژوهش هاي مجلس حاكي است مسكن طي چند سال گذشته بخش عمده اي از نقدينگي موجود را در قالب كالاي بادوام اقتصادي جذب كرده است كه اين امر در نهايت منجر به افزايش قيمت مسكن شده است.
اما به رغم آگاهي هايي كه درباره رابطه نقدينگي و مسكن وجود دارد، تصميمات موثر و كاربردي براي مهار اثرگذاري نقدينگي بر بازار مسكن تاكنون طراحي و به اجرا گذاشته نشده است.
بهترين طرح براي اين منظور افزايش نرخ بهره بانكي با هدف جذب نقدينگي توسط بانك ها است؛ راهي كه متاسفانه به دليل ملاحظات سياسي تاكنون محقق نشده است.
بانك ها مي توانند با افزايش نرخ بهره پول هاي سرگردان را جذب كنند و از اين طريق منابع لازم براي اعطاي تسهيلات به ساخت مسكن را افزايش دهند.
2 -رونق دادن به بخش صنعت: بخش مسكن مدتي است ارتباط تنگاتنگي با بخش صنعت پيدا كرده است. برخي صاحبان صنعت راه كسب سود و تامين مالي براي طرح هاي توسعه و خريد مواد اوليه را در سرمايه گذاري در ملك و املاك جست وجو مي كنند. فعاليت صنعتگران در اين راه آنقدر زياد شده كه حتي چندي پيش رييس جمهوري نيز تلويحا به اين موضوع اشاره كرد كه «شخصي در يكي از شهرها از بانك براي كارخانه اش تسهيلات گرفته و آن را مستقيم به تهران آورده و در خريد ملك صرف كرده است».
ورود برخي صنعتگران به بازار مسكن عمدي نيست. آنها مجبورند براي روشن نگه داشتن چراغ كارخانه سرمايه مورد نيازشان را از طريقي كه بازدهي سرمايه در آن بالا است، تامين كنند.
به بيان ساده تر كارخانه ها براي گذراندن امور بخش زيادي از پول حاصل از فروش محصولات توليديشان را در خريد ملك صرف مي كنند تا در فاصله اي كوتاه و با فروش آن بتوانند سود كرده و مابه التفاوت آن را براي صنعت هزينه كنند.اخيرا اقدامات قابل توجهي از سوي مقامات صنعتي ايران براي تامين نقدينگي مورد نياز بخش صنعت در نظر گرفته شده كه البته كافي نيست.
3 - فعاليت بنگاه هاي مشاور املاك: تعداد بنگاه هاي مسكن روز به روز در حال افزايش است. تشخيص قانوني يا غيرقانوني بودن فعاليت اين بنگاه ها نيز خود پرسش اساسي است. براساس قانون وزارت بازرگاني و اتحاديه مشاوران املاك، بنگاه ها موظفند پروانه تاسيس را جلوي چشمان مراجعه كنندگان قرار دهند، اما آيا مردم با مراجعه به بنگاه هاي املاك فرصتي براي رويت پروانه دارند؟
در هر خيابان و كوچه چندين بنگاه مشاور املاك تاسيس شده كه فعالان آنها در رقابت با يكديگر سعي مي كنند مراجعه كننده را به مشتري تبديل كنند و از اين رهگذر سودي نصيب خود كنند.
گفته مي شود برخي مشاوران املاك نقش قابل توجهي در تعيين قيمت در منطقه بر عهده دارند.
حال اثر تعداد اين بنگاه ها ناچيز هم باشد، اما تاثيرگذاري آنها به مراتب بيشتر از تعداد آنها خواهد بود.
بنابراين لازم است برنامه اي هدفمند براي نحوه فعاليت بنگاه هاي املاك در سراسر كشور اجرا شود.
4 - بانك ها: بانك ها را بايد به عنوان يك بنگاه اقتصادي در جامعه قبول كنيم. بانك صندوق خيريه نيست كه از يك سو تسهيلات بدهد و از سوي ديگر نيازي به اخذ هزينه تامين تسهيلات اعطايي نداشته باشد.
بانك ها بايد منابع مالي لازم براي اعطاي وام را داشته باشد.
بخشي از اين منابع از محل سپرده ها و بخشي ديگر از محل سود تسهيلات تامين مي شود.
اما اگر سود تسهيلات براساس نرخ تورم منطقي نباشد و مردم انگيزه اي براي سپرده گذاري در بانك ها نداشته باشند، تكليف چيست؟ بانك ها مجبور مي شوند منابع مالي اندك را وارد بازار پرسودي چون مسكن كنند تا منابع مالي براي اعطاي تسهيلات را تامين كنند و در نتيجه همين مي شود كه برخي بانك ها اينگونه عمل مي كنند و به عنوان عامل تاثيرگذار بر گراني مسكن معرفي مي شوند.
5 - وام مسكن: خريد يا ساخت: اعطاي وام خريد مسكن طي چند سال گذشته را مي توان يكي ديگر از دلايل تشديد قيمت ها در اين بازار عنوان كرد.
وام خريد مسكن در كشور ما به گونه اي طراحي و اجرا مي شود كه نه تنها كمك واقعي به خريدار نمي كند بلكه در مقابل قدرت خريدار را در برابر ارزش مسكن كاهش مي دهد.
در بسياري از كشورها معادل 80درصد قيمت مسكن به مردم وام خريد داده مي شود. اما در ايران ارزش وام حتي معادل نصف قيمت مسكن هم نيست. همين امر موجب مي شود وام خريد تنها باعث افزايش قيمت مسكن شود.
اما نظام بانكي كشور بعد از چند سال كه از اعطاي وام خريد توسط بانك ها گذشته تازه امسال به اين نتيجه رسيده كه بايد كليه تسهيلات را براي ساخت مسكن در نظر بگيرد.
از امسال مقرر شده كليه بانك هاي كشور تا سقف 25ميليون تومان وام ساخت مسكن اعطا كنند و هر گونه وام خريد ممنوع است.
6 - برنامه هاي جديد: دولت همه توان فكري خود را در بخش مسكن به كار انداخته است. كار گروه ويژه مسكن متشكل از 6وزير و شوراي عالي مسكن متشكل از 13نفر از اعضاي هيات دولت از ابتداي سال جاري با حكم رييس جمهور مامور تدوين سياست هاي جديد براي ساماندهي بخش مسكن شدند.
مجموعه اي كه تا به حال از عنوان تصميم گيري هاي اين دو ستاد تهيه و تدوين شده ماهيت كنترلي دارد.
دو طرح مالياتي شامل ماليات بر معاملات مسكن و ماليات بر خانه هاي خالي و همچنين طرح كنترل معاملات مسكن از طريق كنترل مشاوران املاك مهم ترين برنامه هايي است كه تاكنون توسط نمايندگان ويژه رييس جمهوري طراحي شده است. اين برنامه ها قرار است از آذرماه امسال اجرا شود.
اما آيا اقدامات كنترلي و تعزيراتي مي تواند بازار مسكن را ساماندهي كند؟
همان طور كه در بالا هم اشاره شد مشكل بازار مسكن نبود قوانين كنترلي در اين بازار نيست. مشكل عدم توجه به ساير بازارها است. ايران با توجه به نرخ رشد جمعيت و آمار ازدواج ها، سالانه به يك ميليون و 500هزار واحد مسكوني جديد نياز دارد، در حالي كه ظرفيت ساخت در كشور حدود 600 تا 800هزار واحد است. اين مشكل بازار مسكن است كه اگر بتوان آن را حل كرد مابقي مشكلات حل خواهد شد.
چرا سودجويي و خريد و فروش هاي مكرر در بازار مسكن وجود دارد؟ چرا حجم تقاضاي سرمايه اي بيشتر از تقاضاي واقعي است؟ چون عرضه مسكن پايين است.
به نظر مي رسد نمايندگان ويژه رييس جمهوري در شوراي عالي مسكن و كارگروه مسكن به جاي تمركز بر حذف سودجويان از بازار از طريق طراحي ابزارهاي كنترلي بايد به دنبال راهي براي عرضه بيشتر باشند.
تجربه ساير كشورها نيز در موضوع مسكن نشان داده هرجا مسكن به قدر كافي وجود دارد مردم آن كشور قدرت كافي براي خريد را دارند.
دولت انگليس اكنون از ترس سرايت بحران مسكن آمريكا طرحي تصويب كرده كه به موجب آن واحدهاي مسكوني انبوه سازان را به محض ساخت خريداري كند و با قيمت ارزان به نيازمندان واقعي بفروشد.