تاريخ : شنبه 15 بهمن 1390

پیش فروش مسکن دو نرخی شد

انبوه سازان حاضر در بازار پیش فروش مسکن در مواجهه با دو راهی «پاسخ مناسب به تقاضای گسترده از طرف پیش خریداران» یا «واکنش سریع به نوسانات اخیر قیمت مصالح ساختمانی» تصمیم گرفته اند مسیر دوم را انتخاب کنند.
در بازار مسکن به رغم افزایش تعداد پیش خریداران زمستانی، انبوه سازان، شیوه ماه های گذشته که تا حد زیادی مقبول بازار قرار گرفته بود را کنار گذاشته اند و با عقب نشینی از «پیش فروش با نرخ پایین تر از قیمت واحدهای آماده» به استفاده از قراردادهای «دو نرخی» روآور ده اند به این صورت که از پیش خریدار تعهد گرفته می شود که در زمان تحویل ملک، متناسب با نرخ تورم، قیمت پایه پیش فروش، افزایش پیدا کند.گروهی دیگر از عاملان پیش فروش مسکن نیز برای ساخت وساز با شیوه «پیمان مدیریتی» اعلام آمادگی کرده اند که در قالب آن، سازنده بدون کوچک ترین سرمایه گذاری، روی 100 درصد آورده نقدی متقاضی پیش خرید حساب می کند. این روش بیشتر برای پیش فروش هایی که حتی زمین آن هنوز خریداری نشده، مورد استفاده قرار می گیرد، در حالی که پیش خریداران اغلب تمایل دارند در مرحله نازک کاری، قرارداد امضا کنند.به گزارش «دنیای اقتصاد» سازنده ها معتقدند «با افزایش 20 درصدی قیمت مصالح پایه ساخت وساز طی نیمه دوم امسال که ناشی از التهاب ارزی بوده، هم اکنون مقطوع کردن قیمت پیش فروش، رفتاری پرریسک می تواند باشد که باید فعلا از آن اجتناب کرد.»مشاوران املاک اما در این باره معتقدند: در حال حاضر هنوز پیش خرید به نفع متقاضیان مسکن است چونکه قیمت ها همچنان حدود 10 تا 15 درصد ارزانتر از قیمت فروش واحدهای آماده تحویل است.
اضطراب در پیش خریداران
به گزارش «دنیای اقتصاد»، از سوی دیگر، پیش فروش مسکن به عنوان یکی از شیوه های رایج معاملات املاک، این روزها با شیوه جدیدی در بازار انجام می شود به نحوی که برخی انبوه سازان برای به حداقل رساندن ریسک ناشی از افزایش هزینه ها در مراحل مختلف ساخت با اطلاع یا بدون اطلاع متقاضی در زمان تحویل، مبلغی بیش از میزان توافق شده در قرارداد اولیه را مطالبه می کنند.این شیوه که در حال حاضر با عنوان روش «پیش فروش با نرخ پایه»، در بسیاری از معاملات املاک مورد استفاده قرار می گیرد باعث شده است خریداران با اضطراب بیشتری دست به این گونه معامله بزنند.از سوی دیگر انبوه سازان نیز در نتیجه نوسانات موجود در اقتصاد کشور هیچ گونه رفتار اقتصادی در بازار مسکن را به صلاح نمی دانند و معتقدند: پیش فروش بدون تعیین نرخ پایه مساوی با ریسک 100 درصدی برای انبوه ساز است.
ترفند حقوقی در قراردادهای پیش فروش
یکی از مشاوران املاک فعال در حوزه پیش فروش در شمال شهر تهران ، با بیان اینکه در حال حاضر تعداد زیادی از فایل های
پیش فروش در بنگاه های املاک با مشکل متقاضی یابی مواجه شده اند به «دنیای اقتصاد» گفت: در روزهای اخیر در مقایسه با فصل تابستان، قیمت ها رشد داشته است و به همین دلیل شاهد کاهش استقبال از پیش خرید مسکن از سوی خریداران هستیم.
وی افزود: پیش فروش در شرایط کنونی بیشتر از سوی سازندگان بی پول انجام می شود و در بسیاری موارد دیده می شود که حتی
پیش فروش در مرحله کسب جواز ساخت هم انجام می شود، یعنی سازنده، صفر تا صد پروژه را با سرمایه خریداران به اتمام می رساند.صادقی خاطرنشان کرد: از سوی دیگر خریداران هم ترجیح می دهند بیشتر در مراحل نهایی ساخت همچون نازک کاری ملک را پیش خرید کنند مگر اینکه سازنده، یکی از انبوه سازان به نام و مشهور در منطقه فعالیت خود باشد.وی با بیان اینکه در حال حاضر برخی سازندگان با ترفندهای حقوقی مختلف در متن قرارداد، دریافت مبلغی بیش از قیمت اولیه توافق شده را در قرارداد تضمین می کنند به «دنیای اقتصاد» گفت: این شیوه در واقع نوعی کلاهبرداری غیرمستقیم است.صادقی در پاسخ به این سوال که آیا در حال حاضر معاملات پیش فروش بیشتر به نفع خریدار است یا فروشنده؟ گفت: اگر کلیه شرایط پیش فروش به درستی رعایت شود در نهایت به نفع خریدار است.
بازار پیش فروش گنگ است
مشاور املاک فعال دیگر در زمینه پیش فروش مسکن در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: در حال حاضر بازار این نوع از معاملات گنگ است و به همین دلیل شاهد رفتارهای گوناگون و گاه متضاد در این حوزه هستیم.نعیمی افزود: هم اکنون به دلیل شرایط نامشخص حاکم بر بازار مسکن، میزان تقاضا برای پیش خرید مسکن بیشتر از عرضه این واحدها است.مشاور املاک دیگری در شمال شرق تهران با بیان اینکه انبوه سازان بیشتر در مراحل اتمام فونداسیون یا سقف، واحدهای خود را به بازار پیش فروش عرضه می کنند در خصوص تمایل خریداران برای سرمایه گذاری در این بازار به «دنیای اقتصاد» گفت: اگرچه بیشترین تمایل خریداران در مرحله نازک کاری است اما در حال حاضر هریک از خریداران با توجه به قدرت خرید خود به بازار پیش فروش وارد می شوند.وی همچنین درباره تخلفات جدید در بازار پیش فروش اظهار کرد: سامانه کد رهگیری و ثبت معاملات املاک تا حد زیادی راه را برای بروز این گونه تخلفات بسته است.
پیش فروش، رفتار خطرناک
در همین زمینه، سیروس تابش، از انبوه سازان فعال در مناطق مختلف شهر تهران، با اشاره به رکود معاملات پیش فروش نسبت به فصل تابستان گفت: در حال حاضر به دلیل نوسانات ایجاد شده در سایر بازارهای اقتصادی همچون طلا و ارز، پیش فروش، رفتاری خطرناک در بازار مسکن محسوب می شود.وی افزود: تا قبل از شدت گرفتن این نوسان ها، شاهد رونق پیش فروش در بازار مسکن بودیم که تعداد بسیاری از انبوه سازان، نیاز واقعی مسکن را به این سمت سوق می دادند.تابش ادامه داد: اما در حال حاضر به دلیل ابهام حاکم بر فضای بازار مسکن، اگرچه تمایل خریداران بیشتر متوجه معاملات پیش فروش است، اما انبوه سازان رغبت چندانی به فعالیت در این حوزه ندارند.
پیمان مدیریت، جایگزین پیش فروش
سیروس تابش با بیان اینکه در شرایط کنونی، پیش خرید و پیش فروش مسکن به نفع هیچ یک از متعاملین نیست به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: درحال حاضر انبوه سازان برای کاهش خطرپذیری در فعالیت ساخت و ساز، از شیوه جدیدی به نام «مدیریت پیمان» استفاده می کنند.وی توضیح داد: در این شیوه، انبوه ساز تنها عملیات اجرایی و مدیریت تیم ساخت را بر عهده می گیرد و از هرگونه سرمایه گذاری در این زمینه خودداری می کند.