تاريخ : دوشنبه 31 خرداد 1389 بسته سیاستی جدید برای بازار مسکن اخذ مالیات سنگین از مالکان چند خانه ای وظایف جدید بانک های دولتی و غیردولتی در پرداخت تسهیلات ساخت تخفیف 100 درصدی عوارض صدور پروانه مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت که چند سالی است به عنوان بازوی مشاوره ای دولت در تصمیم گیری های حوزه مسکن فعالیت می کند، در جدیدترین اقدام، متن لایحه برنامه پنجم را مورد بررسی قرار داده و با توجه به شرایط موجود کشور، اجرای دو سیاست راهبردی شامل «افزایش تولید و عرضه پایدار مسکن» و «کنترل سوداگری در بازار مسکن» را ضروری تشخیص داده است. در متن بسته سیاستی جدید که توسط گروه سیاست گذاری مسکن مرکز مطالعات دانشگاه علم و صنعت، تهیه و به دولت پیشنهاد شده، بانک های غیردولتی موظف هستند 20 درصد از منابع خود را به پرداخت تسهیلات ساخت اختصاص دهند. همچنین بانک مسکن نیز باید با افزایش سرمایه سالانه به میزان 500 میلیارد تومان، 80 درصد از هزینه احداث واحدهای مسکونی را در قالب وام تامین کند. در حوزه کنترل سوداگری نیز پیشنهاد شده است، افزایش ارزش املاک دوم و بیشتر هر فرد – در زمان فروش - مشمول 25 درصد مالیات شود. همچنین برای ساماندهی بازار زمین و کنترل قیمت آن، شهرداری ها موظف هستند معادل یک درصد از ارزش روز زمین متناسب با کاربری را به عنوان عوارض سالانه دریافت کنند و از این محل برای صدور پروانه ساختمانی تخفیف 100 درصدی در نظر بگیرند. مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت با اشاره به غفلت لایحه برنامه پنجم از اهداف کمی اقتصاد مسکن، معتقد است، چنانچه برای جبران ضعف ها، اجرای «بسته پیشنهادی» در دستور کار قرار بگیرد، به ترتیب تحقق 5/2 درصد از رشد 8 درصدی تولید ناخالص داخلی و 7 درصد از نرخ کاهش بیکاری، از طریق ساخت و تولید مسکن، محقق خواهد شد. به گزارش دنیای اقتصاد، در مطالعات کارشناسی نهاد وابسته به دانشگاه علم و صنعت، تنها ماده ای از لایحه برنامه پنجم –ماده 149 - که بر حوزه تولید مسکن تمرکز دارد نیز مورد نقد قرار گرفته است. این ماده که دولت را به حمایت از احداث واحدهای مسکونی کوچک استیجاری موظف کرده، از نگاه مرکز مطالعات، به سرنوشت «شکست» منتهی خواهد شد. این مرکز معتقد است ضعف اساسی در بازار اجاره مسکن عدم امکان کنترل قیمت در این بازار است. گزارش تحلیلی مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت تحت عنوان محورهای پیشنهادی بخش مسکن در برنامه پنجم توسعه کشور به شرح زیر است: مطابق با اصول 3، 31 و 43 از قانون اساسی، هدف از سیاست گذاری در بخش مسکن، «تامین مسکن متناسب با نیاز برای همه محرومان از مسکن» جامعه است. برای دستیابی به این هدف در بخش مسکن ضروری است سه شاخص اصلی اقتصاد مسکن شامل «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار»، «هزینه دسترسی به مسکن» و «تراکم خانوار در واحد مسکونی» مطابق با استانداردهای مورد نظر اصلاح شوند. از سوی دیگر برنامه های پنج ساله توسعه کشور، تبیین کننده سیاست های کلان جهت بهبود شرایط اقتصادی، سیاسی و فرهنگی طی دوره های پنج ساله است که از این رو توجه به محورهای مرتبط با بخش مسکن به عنوان یکی از مهم ترین بخش های اقتصاد کشور می تواند مسیر توسعه را به صورت قابل ملاحظه ای هموار سازد. دولت دهم نیز در همین ارتباط، اقدام به ارائه لایحه برنامه پنجم توسعه شامل محورهای مرتبط با بخش مسکن به مجلس کرده است. مواد متعددی از لایحه برنامه پنجم توسعه کشور به موضوع مسکن پرداخته است؛ اما از این میان تنها ماده 149 این لایحه بر حوزه اقتصاد مسکن تمرکز کرده است و مواد 151، 152، 153 و 154 این لایحه به موضوعات شهرسازی و معماری پرداخته است. در ماده 149 به منظور حمایت از تولید مسکن دو محور ارائه شده است که نخست تدوین و ابلاغ ضوابط طراحی الگوی مسکن ایرانی و دیگری حمایت از تولید واحدهای مسکونی کوچک استیجاری توسط بخش غیردولتی است. نکته اول؛ غفلت این لایحه از مفهوم «مسکن متناسب با نیاز» است که صراحتا در قانون اساسی به آن اشاره شده است. «مسکن متناسب با نیاز» مفهومی دو بعدی است که در آن به رغم توجه به شرایط فیزیکی مناسب جهت زیست، تناسب قیمت تمام شده با قدرت خرید گروه های هدف نیز مورد توجه است. غفلت از این مفهوم دو بعدی، هم در تدوین متن ماده 149 هم در محتوای این ماده مشهود است، چه آنکه نه تنها در هیچ کجای لایحه به این مفهوم اشاره نشده، بلکه مهمتر از آن با ارائه پیشنهاد تولید و عرضه واحدهای مسکونی کوچک استیجاری عملا تفسیری تک بعدی از مسکن متناسب با نیاز را ارائه داده است. چالش های تشکیل بازار اجاره داری مسکن وجود تورم بالا در بخش مسکن نسبت به تورم عمومی باعث شده است تا جهت گیری تقاضا از نظر اقتصادی به سمت تامین مسکن ملکی باشد. چنین شرایطی، بستر اقتصادی مورد نیاز جهت اتخاذ سیاست های سمت تولید و عرضه مسکن استیجاری را از بین برده و باعث می شود چنین سیاست هایی به دلیل وجود بازار خرید و فروش مسکن ملکی به عنوان یک بازار رقیب با شکست مواجه شوند. در واقع نرخ بازگشت سرمایه گذاری از احداث و فروش مسکن های ساخته شده بسیار بیشتر از احداث و بهره برداری به صورت استیجاری بوده است. علاوه بر آن، مشکلات اجرایی (مدیریت واحدهای استیجاری) باعث می شود تا سرمایه گذاری برای طرح های سمت عرضه مسکن استیجاری ناچیز باشد. سیاست شکست خورده عرضه واحدهای استیجاری با حمایت دولت طی سال های اخیر نمود بارز نتایج انتخاب این گزینه است. علاوه بر این با فرض امکان تولید مسکن استیجاری با حمایت دولت، به دلیل عدم امکان کنترل قیمت و نیز تورم عمومی کشور، این واحدها با قیمت بازار عرضه شده و سالانه منجر به از دست رفتن توان اقتصادی خانوار می شود که به همین دلیل شرایط برای تامین مسکن متناسب با نیاز برای خانوارهای متقاضی مسکن استیجاری فراهم نخواهد شد. اجاره داری تجربه شکست خورده دنیا توجه به این نکته ضروری است که هرچند برخی از کشورهای دنیا در تجربیات خود به دنبال تولید واحدهای مسکونی کوچک استیجاری برای گروه های هدف خود بوده اند، اما این سیاست در بستر اقتصادی خاص خود به اجرا در آمده است. پایین بودن نرخ تورم بازار مسکن و ثبات این بازار از جمله این بسترها بوده است که به متقاضیان این اجازه را می داده است که پس از مدتی سکونت در این واحدها، واحد مسکونی خود را ارتقا بخشند. صرف نظر از این نکته، بروز اثرات فرهنگی نامطلوب خانوادگی و اجتماعی ناشی از تولید خانه های کوچک استیجاری و ایجاد محله های بدنام، بسیاری از کشورهای اجرا کننده این سیاست را به سمت تجدید نظر جدی در این سیاست کشانده است. شاخص های اقتصاد مسکن چگونه باشد؟ نکته حائزاهمیت دیگر غفلت لایحه پیشنهادی از ارائه اهداف کمی در بخش اقتصاد مسکن است. با توجه به شرایط کشور ضروری است تا سه شاخص «هزینه دسترسی به مسکن» معادل 8، «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» در محدوده 27 درصد و «تراکم خانوار در واحد مسکونی» برابر 02/1 به عنوان شاخص های کمی در جهت دستیابی به هدف کلان اقتصاد مسکن مدنظر قرار گیرند. برای رسیدن به این هدف از وضعیت موجود فعلی کشور ضروری است سیاست های راهبردی مشخصی اتخاذ شود. راهبردهای حمایت از تولید و کنترل سوداگری مسکن با توجه به شرایط موجود کشور و پیش بینی های صورت گرفته و با در نظر گرفتن ویژگی های بازار زمین و مسکن و مطالعه تجربیات جهانی، اتخاذ دو سیاست راهبردی ذیل به منظور دستیابی به شاخص های هدف ضروری است: • افزایش تولید و عرضه پایدار مسکن • کنترل سوداگری در بازار مسکن دستیابی به سیاست های راهبردی فوق نیازمند طراحی سیاست های اجرایی است که به منظور افزایش تولید و عرضه پایدار مسکن، چهار سیاست ذیل پیشنهاد شده است: • کاهش سهم هزینه زمین در قیمت تمام شده مسکن • تامین مالی هزینه ساخت مسکن • تبدیل واسطه مالکیتی در فرآیند تولید به واسطه مدیریتی • جذب سرمایه گذاری. همچنین با هدف کنترل سوداگری در بازار مسکن، دو سیاست اجرایی ذیل پیشنهاد می شود: • اخذ مالیات • ایجاد بانک اطلاعات بخش مسکن کاهش سهم هزینه زمین در قیمت تمام شده مسکن سیاست های پیشنهادی مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت برای بخش مسکن برنامه پنجم در حوزه «افزایش تولید و عرضه پایدار مسکن» به 4 بخش منتهی می شود. بخش اول که کاهش سهم هزینه زمین در قیمت تمام شده مسکن است، شامل احکام زیر است: • دولت موظف است کلیه زمین های تحت مالکیت خود را صرفا به صورت اجاره ای برای ساخت مسکن و سایر تاسیسات و خدمات شهری (تجاری، بهداشتی و آموزشی و ...) واگذار کند. بدیهی است فروش زمین پس از اتمام ساخت بلا مانع است. • وزارت مسکن و شهرسازی موظف است، منابع حاصل از فروش زمین را پس از پرداخت بدهی های قبلی خود صرفا صرف خرید زمین در مناطقی که نیاز به زمین دولتی برای ساخت مسکن و تاسیسات و خدمات شهری است، نماید. • پس از موافقت و تایید فرماندهی کل قوا، دولت موظف است، جهت خروج پادگان ها از محدوده قانونی شهرها و تملک زمین های مربوطه، اقدام به تامین زمین مورد نیاز پادگان ها با توجه به طرح توسعه آن بدون دریافت هیچ گونه هزینه ای کند. همچنین دولت موظف به پرداخت 3/1 برابر هزینه کلیه مستحدثات و اعیان پادگان موجود بر اساس قیمت کارشناسی روز است. • دولت موظف است، به منظور افزایش بهره وری از استحصال زمین تا پایان سال اول برنامه، لایحه جامع احیای بافت های فرسوده و با ارزش تاریخی شهری و روستایی را تدوین و به مجلس شورای اسلامی ارائه کند. تامین مالی هزینه ساخت مسکن بخش دوم پیشنهاد، تامین مالی هزینه ساخت مسکن است که احکام آن عبارت است از: • بانک مسکن به عنوان بانک توسعه ای بخش مسکن است که موظف به تامین 80 درصد هزینه ساخت واحدهای مسکونی برنامه های دولت است. این تسهیلات باید قابلیت تبدیل به فروش اقساطی حداقل 12 ساله را داشته باشند. همچنین رییس مجمع بانک مسکن، وزیر مسکن و شهرسازی خواهد بود. • دولت موظف به تجهیز منابع بانک مسکن از طرق ذیل خواهد بود: ـ افزایش سرمایه بانک مسکن از طریق بودجه سنواتی به میزان سالانه 500 میلیارد تومان ـ تخصیص کلیه درآمدهای سالانه بانک مسکن جهت افزایش سرمایه بانک • کلیه بانک های غیردولتی موظفند 20 درصد منابع خود را به تسهیلات ساخت مسکن اختصاص دهند. • برای تامین مالی بافت های فرسوده شهری، صندوق حمایت از احیای بافت های فرسوده شهری تشکیل شود. • دولت موظف به ایجاد و حمایت و توسعه صندوق مسکن محرومین جهت افزایش سرمایه های مردمی در فرآیند تولید مسکن است. تبدیل واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی در بخش تبدیل واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی، پیشنهاد شده است که دولت موظف است در طول برنامه پنجم تمهیدات لازم برای حضور توسعه گرهای (Developer) غیردولتی به عنوان واسطه های صرفا مدیریتی در بخش تولید مسکن و شهرسازی را فراهم کند. جذب سرمایه گذاری یکی دیگر از بخش های وابسته به راهبرد افزایش تولید و عرضه مسکن، جذب سرمایه گذاری غیردولتی است به گونه ای که دولت می تواند برای جذب سرمایه گذاری غیردولتی اعم از داخلی و خارجی، اقدام به خرید تضمینی اعیان واحدهای مسکونی از تولیدکنندگان مسکن نماید. خرید تضمینی دولت منوط به استفاده از روش های تولید صنعتی و استفاده از فن آوری های نوین ساختمانی مورد تایید وزارت مسکن و شهرسازی است. راهکاری مالیاتی برای کنترل سوداگری و حمایت از رونق ساختمانی در حوزه کنترل سوداگری مسکن، مرکز مطالعات تکنولوژی چند پیشنهاد ارائه داده که در عین حالی که، راه های کسب سود بیشتر از خرید و فروش مکرر ملک مسدود می شود، از محل اخذ این مالیات، تخفیف 100 درصدی در عوارض صدور پروانه به سازنده ها داده خواهد شد. در متن این پیشنهاد آمده است: دولت مکلف است در جهت ارتقای کارآیی سیاست های مالیاتی و ساماندهی آن نسبت به اصلاح نظام مالیاتی بخش زمین و مسکن و برقراری مالیات های تصاعدی مرتبط با تقاضاهای سرمایه ای و سودگرانه اقدام کند؛ به گونه ای که افزایش ارزش املاک دوم و بیشتر هر فرد مشمول 25 درصد مالیات شود. همچنین شهرداری ها موظفند تا یک درصد ارزش روز زمین متناسب با کاربری را به عنوان عوارض سالانه دریافت کنند و این درآمد را جایگزین کلیه وجوه دریافتی برای صدور پروانه های ساختمانی جدیدالاحداث کنند. از سال دوم برنامه، شهرداری ها نمی توانند هیچ گونه وجهی را برای پروانه ساختمانی اعم از مسکونی و غیرمسکونی دریافت کنند. بانک اطلاعات بخش مسکن برای اعمال بهتر تدابیر مالیاتی پیشنهاد شده است دولت مکلف شود به منظور پشتیبانی از نظام تصمیم سازی و تصمیم گیری در بخش ساختمان و مسکن از طریق یکپارچه سازی و ساماندهی اطلاعات تا سال دوم برنامه بانک جامع اطلاعات مسکن را ایجاد و قابل بهره برداری کند و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است کلیه عملیات ثبتی مرتبط با املاک را در اختیار این بانک اطلاعاتی قرار دهد.
محبوبه عمیدی: این خودروی مسابقه با بدنه شفاف و شکل آی ...