تاريخ : چهارشنبه 3 مهر 1387

چاره تامین مسکن در تهران چیست ؟

مناظره نمایندگان دولت و شورای شهر در میزگرد دنیای اقتصاد با عنوان «چالش های جدید بازار مسکن»

بخش پایانی
بدون آنکه خواسته باشیم، بخشی از میزگرد دنیای اقتصاد به مناظره نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی و شورای شهر با موضوع «تهران» اختصاص پیدا کرد.

در میزگرد «چالش های جدید بازار مسکن» بعد از آنکه از میهمانان درباره اهمیت بافت های فرسوده در ساخت مسکن سوال کردیم، خادم عضو شورای شهر این موضوع را به اختلاف فکری دولت و شهرداری مرتبط دانست و تاکید کرد توجه دولت به نظرات شهرداری می تواند معضل مسکن را در تهران حل کند.
اما خواجه دلویی معاون وزیر مسکن نیز برنامه های جدید دولت برای پرداخت تسهیلات بدون سقف به مالکان بافت های فرسوده را تشریح کرد.
بعد از اینکه دولت طرح مسکن مهر را مطرح کرد، برخی مسوولان به این نتیجه رسیدند که بهتر است بخشی از زمین مورد نیاز برای ساخت مسکن گروه های کم درآمد را از طریق بافت های فرسوده تامین کنند اما چنین نشد. برنامه شورای عالی مسکن در این زمینه چیست و چقدر می تواند برای تامین مسکن به ویژه در تهران موثر واقع شود؟
خواجه دلویی: اصولا یکی از عمده ترین راهکارها برای پاسخ به نیاز مسکن در کلانشهرها، استفاده از ظرفیت بافت های فرسوده است، یعنی در کلانشهرها به غیر از توسعه درونی، از جهات دیگر توسعه نمی توان برنامه های مسکن را عملیاتی کرد، لذا با توجه به اینکه امکان توسعه در حاشیه و سطح کلانشهرها وجود ندارد طبیعتا توسعه درونی کلانشهرها در درون بافت های فرسوده باید اتفاق بیفتد، هرچند که کار بسیار سختی است و قابل مقایسه با توسعه حاشیه ای و دامنه ای شهرها نیست چراکه در توسعه حاشیه ای، زمین وسیع داریم و فارغ از مسائل اجتماعی و حقوقی، ساخت وساز می شود، اما ورود به بحث احیا و نوسازی بافت های فرسوده با حقوق مردم و مسائل اجتماعی سر و کار دارد. یعنی ماهیت کار به جای اینکه فنی باشد اجتماعی، حقوقی، اقتصادی و پس از آن اجرایی است به همین جهت است که شاید نسبت به مابقی اشکال توسعه در این بخش، کار کندتر پیش می رود. در مورد برنامه هایی که در حوزه مسکن وجود دارد در تهران محدوده ای که در گام اول با توجه به شاخص ها توسط شورای عالی شهرسازی مشخص شده، کمتر از 3500 هکتار است. البته شهرداری در این رابطه مطالعاتی داشته و گفته است که این محدوده می تواند فراتر رود، اما به هر حال کمتر از 3500 هکتار بافت فرسوده در تهران، مصوبه دارد.بنابراین در حال حاضر هم شهرداری در این مناطق تلاش می کند و هم دولت حمایت هایی را برای این مناطق تعریف کرده است. ضمن اینکه کار نوسازی بافت فرسوده هم مطلقا نمی تواند وظیفه یک دستگاه باشد چراکه این یک کار تعاملی است یعنی هم دولت باید حمایت کند و هم شهرداری ها پای کار باشند. رکن سوم این بخش هم بخش خصوصی و مردم است.
به شکل مشخص در قانون ساماندهی مسکن که اخیرا ابلاغ شده و آیین نامه آن در حال نهایی شدن است، تسهیلات ویژه ای برای نوسازی بافت فرسوده پیش بینی و بخشی از برنامه ها از قبل عملیاتی شده است. از جمله تسهیلات پیش بینی شده این است که سیستم بانکی موظف شده دو نوع وام جدید علاوه بر تسهیلاتی که قبلا برای ساخت مسکن ارائه می کرد، پرداخت کند.
یک نوع تسهیلات برای نوسازی بافت های فرسوده است، یعنی وقتی یک محله قرار است نوسازی شود، پروژه ای شامل تخریب، بازگشایی معابر و نوسازی بدنه های مسکونی تعریف می شود که برای این پروژه سیستم بانکی طبق قانون باید تسهیلات دهد که سقف هم ندارد و تکالیفی است که در قانون پیش بینی شده است، چون در گذشته برای نوسازی یک محله در بافت، بابت تملک زمین بانک ها وام نمی پرداختند و باید تا مرحله عرضه، کار انجام می شد و موقعی زمین تملک می شد که بانک ها وام می دادند.
ما در سال 82 کار آزمایشی کردیم و در آن سال از طریق قانون بودجه تسهیلاتی ویژه نوسازی بافت فرسوده با تضمین دولت گذاشته شد و بسیار خوب جواب داد. پیگیری ما از آن زمان تاکنون به این نتیجه رسید که سیستم بانکی عنوان می کرد که ما قانونی برای این موضوع نداریم.
دومین تسهیلات پیش بینی شده ودیعه اسکان موقت برای ساکنین بافت ها است. چون اگر قرار باشد ساکنین بافت فرسوده مشارکت کنند و پس از نوسازی، به این مناطق بازگردند برای اسکان موقت که بین یک تا 3 سال طول می کشد، تسهیلاتی به عنوان ودیعه مسکن نیاز دارند. اگرچه این تسهیلات سقف ندارد، اما در قانون گفته شده هر سال دولت مبلغی را برای آن اختصاص دهد و اعلام کند.
بنابراین این دو تسهیلات در قانون پیش بینی شده در بخش مربوط به تخفیفات عوارض صدور پروانه و تراکم برای کسی که در بافت فرسوده مشارکت می کند پیش بینی شده و برای اینکه فشاری به لحاظ مالی به شهرداری ها تحمیل نشود، میزان تخفیفی را که شهرداری ها در بافت فرسوده می دهند در بودجه سال آتی دولت پیش بینی می شود.امسال هم، برای اولین بار این طرح اجرایی می شود و دولت مبلغی را برای این امر اختصاص داده تا ما به ازای ریالی تخفیفات به شهرداری ها پرداخت شود. برای امسال 20میلیارد تومان به این امر اختصاص داده شده، سال گذشته هم حدود 20میلیارد تومان گذاشته بودیم که چون عملکرد زیادی نداشت، آن طور که پیش بینی کرده بودیم، جذب نشد.
خادم:در ارتباط با نوسازی بافت فرسوده و نیز تامین مسکن مورد نیاز مردم مشکل اساسی این است که در لوایحی که توسط دولت تهیه و جهت تصویب به مجلس ارائه می شود، به هیچ وجه سهمی برای مدیریت شهری به ویژه در مورد کلانشهرها، در نظر گرفته نمی شود.باید بپذیریم که با نگاه دولت محور نمی شود تولید و عرضه مسکن یا احیا و نوسازی بافت فرسوده را در کلانشهرها به ویژه تهران دنبال کرد. لذا در ارتباط با مدل های احیا و نوسازی بافت فرسوده که باید از توجیهات اقتصادی و فنی مناسب برخوردار باشد، اگر نتوانیم از تهران شروع خوبی در این بحث داشته باشیم قاعدتا تورم های پی در پی و رکودهای غیرقابل توجیه و بدون منطق لازم را شاهد خواهیم بود.به واقع سهم دولت بالاخص سازمان مسکن و شهرسازی در حوزه تامین زمین در تهران، محدود است و بدون به بازی گرفتن شهرداری، پاسخگویی به تقاضاهای موثر در بخش مسکن شدنی نیست.ببینید در حوزه احیا و نوسازی، بافت های فرسوده مجموعه مدیریت شهری تهران مدلی را تعریف کرده که پیشتاز به شمار می رود، برای امسال هم ساخت حدود 30هزار واحد مسکونی را مورد توجه قرار داد و حدود 2هزار میلیارد تومان بودجه به سازمان نوسازی شهر تهران در سال جاری اختصاص یافته است.
منظور شما این است که دولت در برنامه های مسکن، مجموعه مدیریت شهری را به بازی نمی گیرد؟
خادم: بله تا زمانی که موضوع مدیریت به بحث احیا و نوسازی بافت فرسوده و تولید و عرضه مسکن در چارچوب سیاست های دولت در کلان شهرها به مجموعه مدیریت شهری واگذار نشود و این اتحاد و تعامل میان مجموعه های دولت و شهرداری برقرار نشود، هیچ اتفاقی در حوزه مسکن نمی افتد. نمونه آن، وجود اراضی ذخیره در تهران و متعلق به شهرداری است که مصوبه طرح جامع برای احیا و نوسازی بافت فرسوده است. بنابراین ما زمین برای ساخت واحد مسکونی در تهران داریم و می توانیم با استفاده از مدل کلید به کلید و با ضوابط تشویقی گام مهمی در تولید و عرضه مسکن در تهران برداریم. برآورد ما تا افق 1404 نیاز به تولید و عرضه حدود 3میلیون واحد مسکونی در تهران است. بنابراین تا 17 سال آینده برای تامین این میزان واحد مسکونی، از الان باید برنامه ریزی کرد، اما به واقع بیش از آن که به ظرفیت های قانونی نیاز داشته باشیم، مشکل ناهماهنگی را داریم یعنی شهرداری با کلی منابع ویژه و خاص، اصلا تولید و عرضه مسکن را در دستور کار ندارد. وزارت مسکن نیز ابزارهای حمایتی ویژه ای برای تهران دارد، اما تعامل لازم میان دولت و شهرداری در این رابطه وجود ندارد.
در رابطه با سیاست های تشویقی و بازدارنده در حوزه مسکن هم باید تعاملات خوبی میان شهرداری و وزارت اقتصاد و دارایی باشد. ما در ارتباط با تولید و عرضه مسکن و نیز احیا و نوسازی بافت فرسوده منابع بسیار قابل توجهی داریم البته بدون مشکل نیستیم. وزارت مسکن سیاست گذار است و منابعی هم در اختیار دارد، اما بنا به تشخیص، جهت گیری های خاصی دارد. در تهران و سایر کلان شهرها وزارت مسکن و شهرسازی امکانات و منابع محدودی دارد. از این رو به اعتقاد من ظرفیت های حقوقی و قانونی موجود برای ورود جدی به بحث مسکن کفایت می کند، اما مشکلات مدیریتی در حاشیه این بحث در طول سال های گذشته و ناهماهنگی هایی که این فضاهای حاشیه ای بر آن سایه انداخته و به سادگی هم قابل حل نیست و موجب شده تا از منابع موجود استفاده نشود. ما 3 ضلع در بحث تولید و عرضه مسکن تعریف کردیم شامل کاهش قیمت تمام شده تولید مسکن، سیاست های بازدارنده و تشویقی و ضوابط فنی که باید تطبیق پیدا کند. بر این اساس برای کاهش قیمت تمام شده مسکن هم زمین را داریم و هم مصوبه مجلس برای ارائه تخفیفات. البته مسائل دیگری هم وجود دارد، اما به واقع ابزارهای لازم و اصلی را داریم، اما ناهماهنگی های مدیریتی بیشترین آسیب را به بحث مسکن می زند.
آیا این ناهماهنگی ها سیاسی است؟
خادم: به هر حال مسائل حاشیه ای دارد و در همه دوره ها بوده است. ببینید بر اساس مصوبه شورای عالی اداری 23 وظیفه دولت که باید به شهرداری ها واگذار می شد، هنوز اتفاق نیفتاده است. لذا اگرچه هنوز این وظایف واگذار نشده، اما باید تعامل میان مجموعه مدیریت شهری و دستگاه های مختلف دولتی برقرار شود.
دولت در بخش هایی از اقتصاد بدون توجه به بحث خصوصی سازی اقدام به سرمایه گذاری می کند، اما در بخش مسکن که نیاز به ورود دولت و مشارکت با این سازمان برای ساخت مسکن است، چرا بحث اصل 44 را پیش می کشد؟
خواجه دلویی:اینکه دولت باید وظیفه اجرایی هم داشته باشد یا نه؟ هم اصل 44 می گوید نباید دولت وظیفه اجرایی داشته باشد و هم در بقیه نقاط دنیا هر وقت دولت های مرکزی وارد کار شدند، نتیجه عکس گرفتند. در هیچ یک از کشورهایی که مساله مسکن را حل کردند، دولت مسوول اجرا و ساخت مسکن نشده است.در بحث کارخانجات فناوری ساختمانی هم به هیچ وجه وزارت مسکن و شهرسازی وارد کار اجرایی نشده و اعتقادی به این بحث ندارد.در بحث تامین مسکن هم دولت جمهوری اسلامی طبق قانون اسلامی و قوانین موجود، وظایفی دارد. از جمله این وظایف، سیاست گذاری به نحوی است که تولید مسکن به حد نیاز اتفاق بیفتد و هم از گروه های مخاطبی که بدون حمایت دولت نمی توانند وارد بازار مسکن شوند، حمایت کند. دو ابزار مشخص هم برای حمایت دارد. نخست ابزار زمین است که برای انبوه سازان، تعاونی ها، فاقدین مسکن- مشمولان اصل 31 قانون اساسی_ و نیز برای جذب سرمایه گذاری خارجی در اختیار آنها قرار می دهد و دومین ابزار هم تسهیلات بانکی و ارائه یارانه ها است. این برنامه ای است که وزارت مسکن در حال حاضر دنبال می کند البته در گذشته هم وزارت مسکن درگیر اجرا نمی شده و فقط در یک مقطع خاص و صرفا در بحث اجاره به شرط تملیک و استیجار وارد بحث ساخت وساز شده است و در آنجا معلوم شد ظرفیت دولت چگونه است و ظرف مدت حدود 9 سال دولت توانست حدود 700هزار واحد مسکونی بسازد؛ پس توان دولت نباید در حوزه اجرا به کار گرفته شود.
لذا براساس بند «د» تبصره 6 قانون بودجه سال 86 و نیز قانون جدید مسکن، وزارت مسکن و شهرسازی وظیفه دارد فناوری های مناسب و عرضه شده توسط بخش خصوصی را با بررسی میزان تطبیق آنها با مقررات ملی ساختمان، تایید یا رد کند. از سال گذشته این کار آغاز شده و تا کنون هم بیش از 120 شرکت مختلف بخش خصوصی آمدند که پس از بررسی، مرکز تحقیقات ساختمان و مسکن به 26 فناوری در قالب 54 شرکت تاییدیه فناوری داده است.دولت هم از واردکننده فناوری حمایت می کند طوری که تعرفه واردات تجهیزات این فناوری ها صفر است همچنین واردکنندگان از حساب ذخیره ارزی هم می توانند برای تامین 80درصد میزان سرمایه گذاری استفاده کنند. تسهیلات بانکی هم برای ساخت مسکن با استفاده از این فناوری ها در نظر گرفته می شود. زمین برای ساخت این کارخانه ها نیز به صورت 5 ساله در اختیار سرمایه گذاران قرار می گیرد.در همین راستا تاکنون خط تولید 18کارخانه فناوری ساختمانی در قزوین، مشهد، عسلویه، شیراز و رشت راه اندازی شده و برخی از این کارخانه ها به تولید رسیده و با تعاونی های مسکن مهر قرارداد بسته اند.
اما گفته می شود هر یک از تعاونی های مسکن مهر چنانچه بخواهد با محصولات تولیدی این کارخانه ها (مصالح پیش ساخته) خانه سازی کنند، قیمت تمام شده هر مترمربع بیش از ساخت وسازها به شیوه معمول و رایج است؟
خواجه دلویی: این طور نیست، در حال حاضر چند تعاونی قرارداد بسته اند. براساس گزارش وزارت تعاون ساخت 7هزار واحد مسکونی در اردبیل قرار است با قیمت تمام شده هر مترمربع کمتر از 300هزار تومان انجام شود. در رشت هم قرار است تعدادی از تعاونی های مسکن مهر با قیمتی حدود 350هزار تومان برای هر مترمربع، واحدهای مسکونی با استفاده از فناوری های نوین احداث کنند.
به هر حال اگر قرار باشد این فناوری ها در کشور رواج پیدا کند، باید با یکدیگر رقابت و در بازار طوری عمل کنند که در مقایسه با شیوه های معمول، جذابیت اقتصادی داشته باشد.