تاريخ : يك شنبه 31 شهريور 1387

کالبدشکافی مسکن مهر با عنوان « چالش‌های جدید بازار مسکن » / بهمن تقاضا روی بازار مسکن

انتظار رییس‌‌جمهور از بانک مرکزی بیش از 7500میلیارد تومان بود

بخش دوم
بخش اول گزارش میزگرد «چالش‌های جدید بازار مسکن» که دیروز منتشر شد، به بررسی تبعات رکود بازار مسکن اختصاص داشت و اینکه هم‌اکنون سازندگان ساختمانی با کاهش قیمت‌ها انگیزه‌ای برای ادامه سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز را ندارند.

در این بخش علت انتخاب طرح مسکن مهر از سوی دولت نهم برای تامین مسکن تشریح شده است، ضمن اینکه دو کارشناس صاحب‌نام مسکن درباره هزینه‌های ساخت به بحث و تبادل نظر پرداخته‌اند.
همانطور که مطلع هستید سال گذشته اجرای طرح مسکن مهر در کشور موفقیت خاصی نداشت، چرا که دولت امید داشت زمین به استعداد ساخت 5/1میلیون واحد مسکونی واگذار کند، اما این هدف به طور کامل محقق نشد. از سوی دیگر پارسال قرار بود تا 70درصد هزینه ساخت این واحدها به صورت تسهیلات بانکی به متقاضیان پرداخت شود، اما امسال بحث 70درصد برداشته شده و گفته می‌شود همان 14میلیون تومان وام برای ساخت پرداخت می‌شود که این مبلغ شاید بخش کمی‌‌‌از هزینه ساخت یک واحد 50متری را تامین کند. از این رو بسیاری از متقاضیان خواهان انصراف از مشارکت در این طرح هستند و به طور کلی به نظر می‌رسد طرح مسکن مهر به نتیجه نرسد. به نظر شما این اتفاقات خوشایند است؟
رفیعی: سیاست‌ها وقتی اتخاذ می‌شوند ممکن است در عمل با مشکلاتی مواجه شوند به خصوص اگر این سیاست‌ها سابقه اجرایی قبلی نداشته باشند.
بدون تردید ورود به بحث اجاره زمین یا واگذاری حق بهره‌برداری از زمین موضوع جدیدی در اقتصاد مسکن است وگرنه سنت قدیمی‌‌‌ما وقف است، هرچند که وقف هم استثنا بوده نه قاعده‌ای برای تامین مسکن. شاید پابرجاترین کارشناس مسکن و طرفدار واگذاری زمین اجاره ای، من بوده‌ام و هنوز هم معتقدم یکی از راه‌حل‌های اساسی برای حل مساله مسکن، واگذاری حق بهره‌برداری زمین است. از این رو مساله مسکن را به طور عام در عملکرد بازار مسکن نمی‌بینیم همچنان‌که به محض افزایش قیمت‌ها، تولیدکنندگان به تولید مسکن رغبت پیدا می‌کنند و با افزوده شدن میزان تولید، قیمت پایین می‌آید و این چرخه‌ای است که یک بازار عادی برای مسکن یا هر کالای دیگری باید آن را طی کند. حال ممکن است این بازار نوسانات بسیار شدید و تکرارشونده داشته باشد، همانطور که این وضعیت را در بازار مسکن داشتیم، اما این به خاطر متغیرهای خارج از بازار است. مساله اصلی مسکن مساله توزیع آن است. به طور کلی در بخش مسکن یک بیماری مزمن داریم و آن هم مربوط به کسانی است که هیچ گاه نتوانسته‌اند برای خود مسکن تامین کنند و اغلب آنها از عدم توان تامین هزینه مالی برای فراهم کردن مسکن رنج می‌برند. بنابراین باید برای این دسته از افراد راه‌حل پیدا کرد و سیاست‌‌‌های مسکن را به سوی این گروه هدف‌‌‌گیری کرد. یکی از راه‌حل‌های بسیار مهم و موثر این است که بخشی از هزینه تامین مسکن را برای این افراد تامین کنیم، البته این به معنای حذف قیمت زمین نبوده، بلکه به مفهوم کاهش سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن است. این راه‌حل در کشورهای دیگر موفق بوده؛ چرا که اگر زمین به طور رایگان به اشخاص واگذار شود، زمین رایگان به منبع درآمد تبدیل شده و در نهایت به گروه‌‌‌های بالاتر درآمدی واگذار می‌‌‌‌شود. بنابراین اگر فردی زمین را به طور اجاره‌ای از دولت بگیرد، معلوم است که متقاضی واقعی مسکن است.
البته باید ظرفیت‌های اجرایی و نحوه اجرای این طرح را سنجید، اولا شرکت‌های تعاونی در کشور ما معمولا برای مصرف تشکیل می‌شوند و به دلیل اینکه عمدتا در زمان طولانی‌تر و با هزینه زیاد به تولید مسکن پرداخته‌اند، سازندگان موفقی نبوده‌اند.
راهکار پیشنهادی شما در این رابطه چیست؟
قبلا در طرح جامع بدین طریق پیش‌بینی شده بود که این طرح با تعاونی‌های تولید اجرا شود تا شرکت‌های تعاونی تولید به تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد بپردازند.
البته گروه‌‌‌های کم درآمد در طرح جامع مسکن به خوبی شناسایی شده‌اند، این گروه را می‌‌‌‌توان از طریق شناسایی کار و محل کار یا شناسایی محل سکونت آنها به طریقی که در طرح جامع تعیین شده است، شناخت. همچنین باید توجه داشت که سیاست‌های بخش مسکن خلق‌الساعه و پاسخگو در کوتاه‌مدت نیست و کوتاه‌مدت‌ترین زمانی که یک سیاست بخش مسکن اعم از ارائه تسهیلات ساخت، زمین با اجاره 99 ساله و... می‌تواند موثر باشد برابر است با زمان ساخت حتی اگر سیاست‌‌‌های طرف تقاضا را نیز در نظر بگیرید، نهایتا اثر آن در طرف عرضه با افزایش تولید مشخص می‌‌‌‌شود. همچنین اگر خرید مسکن با ارائه وام‌های خرید تقویت شود در این صورت تولید تحریک شده و رونق پیدا می‌کند. بنابراین نباید انتظار داشت سیاست‌هایی که پارسال و امسال اعلام شده، همین امسال محصول داشته باشد و بتوان آن را در حد شروع دوران ساخت‌وساز در کشور دید.
قبول دارید که بسیاری از متقاضیانی که زمین با اجاره 99 ساله تحویل گرفته‌اند، در صف انتظار برای دریافت تسهیلات ساخت‌وساز هستند؟ و در واقع به امید دریافت وام وارد این پروژه‌ها شده‌اند؟
رفیعی: حتی اگر الان هم وام 14میلیونی بدهند برای ساخت یک واحد 50 متری برای این نوع مسکن با برآورد کارشناسی مترمربعی 300هزار تومان این وام جواب می‌دهد.
مبنای محاسبات شما برای مترمربعی 300هزار تومان چیست؟ الان در پرند قیمت‌های بالای متری 350هزار تومان پیشنهاد ساخت داده‌اند. ضمن اینکه مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت مسکن نیز چندی پیش قیمت متوسط ساخت را متری 350 تا 400هزار تومان اعلام کرده بود.
رفیعی: حتی اگر بالاترین حد قیمت تمام شده که شما می‌‌‌‌گویید 400 هزار تومان را در نظر بگیریم، باز هم وام 14 میلیون تومانی معادل 70 درصد هزینه ساخت یک واحد 50 متری است.
ستاریان: قیمت‌ها در پرند از تهران تبعیت می‌‌کند و الان بین 400 تا 450هزار تومان است ضمن اینکه با افزایش قیمتی که اخیرا در سیمان و آهن‌آلات داشتیم، هزینه ساخت هر مترمربع در شهرستان‌ها بین 350 تا 400هزار تومان می‌شود. در پرند هم هر قدر بخواهیم با کیفیت پایین بسازیم باز هم میزان این کیفیت بالاتر از مواردی است که در شهرستان‌ها ساخته می‌شود. البته تمامی‌‌‌واحدهای مسکن مهر که 50 متری نیست، متراژهای 70متری و بالاتر هم دارد. ضمن اینکه 20 تا 25 متر باید به مشاعات اختصاص داد؛ همچنین محوطه‌سازی و پارکینگ و مواردی از این قبیل نیز هزینه‌بر است. از این رو برای ساخت هر یک از این واحدها باید حدود 35میلیون هزینه ساخت در نظر گرفت.
از سوی دیگر گفته می‌شود 300هزار پروانه ساخت در طرح مسکن مهر صادر شده که در مقابل نیاز موجود در کشور رقمی ‌‌‌نیست، اما اگر قرار باشد برای همین 300هزار واحد، تسهیلات ساخت ارائه شود، آیا در حال حاضر چنین اعتباری در سیستم بانکی کشور موجود است.
برای اجرای طرح مسکن مهر در کشور، چه نمره‌‌ای به دولت می‌دهید؟
خواجه دلویی: باید به ما نمره بدهند، اما در ارتباط با پروژه مسکن مهر باید بگویم که این یک سیاست است که اختراع ایران نیست و الان در اروپا اجرایی می‌شود. اصل سیاست هم در طرح جامع مسکن اینگونه تعریف شده که حق بهره‌برداری از زمین در اختیار گروه‌های فاقد مسکن قرار گیرد. یعنی دولت با استفاده از اراضی در اختیار و مناسب حال این گروه، اجازه دهد تا روی زمین دولتی ساخت‌وساز کنند و مالک اعیانی باشند و زمین از چرخه خرید و فروش حذف شود. بنابراین اگر زمینی که واگذار می‌شود، ساخته نشود متعلق به دولت است و زمین عملا از چرخه دلالی حذف می‌شود. همچنین علاوه ‌بر امکان حذف قیمت زمین، دقت کنید که مخاطب دولت در این طرح، دهک‌های پایین درآمدی هستند که باید برای آنها مسکن ساخته شود.
منظور از دهک‌های پایین درآمدی چیست؟
خواجه دلویی: دهک‌های 2 تا 4 درآمدی که به دنبال مسکن مطمئن هستند نه مسکن لوکس.
دولت هم در گام اول مقداری اراضی دولتی داشت و واگذار کرد. بعد تکلیف دولت این شد که حجم این برنامه را بالا ببرند، زیرا در طرح جامع مسکن این میزان کمتر بود.
چه میزان برای اجرای طرح مسکن مهر در طرح جامع مسکن قبلی در نظر گرفته شده بود؟
در طرح جامع قبلی برای حداکثر 200هزار واحد مسکونی تعریف شده بود، طبیعی هم بود، اما با توجه به بهمن تقاضا و تاکید آقای رییس‌جمهور، حجم این برنامه برای 5/1میلیون متقاضی واجد شرایط افزایش پیدا کرد.
در این برنامه حجم بالایی از افراد حدود 3میلیون و 900هزار نفر متقاضی ثبت‌نام کردند و تا امروز آمار وزارت تعاون نشان می‌دهد 52درصد متقاضیان واجد شرایط بوده‌اند، بنابراین بخشی از این ثبت‌نام‌کنندگان مرتبا گلایه می‌کنند که تکلیف ما چیست؟ قرار شد که در این‌‌باره وزارت تعاون به واجدان شرایط اعلام کند.
پس چرا تا کنون اعلام نشده است؟
قرار شده براساس کدهای رهگیری، آخرین وضعیت ثبت‌نام شدگان اعلام شود. به طور کلی تاکنون یک‌میلیون و 300هزار متقاضی، واجد شرایط تشخیص داده شده و به وزارت مسکن معرفی شده‌اند که از این تعداد برای یک‌میلیون و 240هزار متقاضی قطعات زمین مشخص و این زمین‌ها در قالب تفاهم‌نامه‌ای به تعاونی‌ها تحویل شده است، اما این زمین‌ها باید آماده‌سازی شوند و بروکف روی آنها انجام شود تا برای تک‌تک افراد معلوم شود زمین‌های آنها کجا است؟
در این شرایط بسیاری از تعاونی‌ها می‌گویند، به ما گفته شده زمین شما اینجا است، درست هم می‌گویند چون تا بروکف زمین انجام نشود معلوم نیست قطعه زمین هر خانوار در کجا واقع شده است. اما حجم کار به اعتقاد من بسیار سنگین است و ما خودمان نسبت به این که چنین حجمی‌‌ ‌زمین تامین شود و بعد از طرف مسکن و شهرسازی استان‌ها واگذار شود و به زیر پوشش آماده‌سازی برود، مقداری نگران بودیم به همین دلیل هم به طور هفتگی با استان‌ها جلسه داشتیم.
ظاهرا تصور نمی‌کردید کار با این حجم گسترده اجرایی شود. این طور نیست؟
بالاخره وقتی می‌گویند ساخت 5/1میلیون واحد مسکونی، فقط کسی که یک بار خانه ساخته باشد، می‌داند 5/1میلیون چه کار سختی است. بنابراین بدانید ما هیچ راهی جز این نداشتیم. ضمن این که التهابی در بازار مسکن داریم و سالانه حدود 700هزار تقاضای مسکن به نیازهای قبل افزوده می‌شود، پس بهمن تقاضا در حال آمدن است. اراده دولت هم این بود که به گونه‌ای پاسخ این تقاضاها را بدهد. همچنین طی مطالعاتی که داشتیم کشوری را پیدا نکردیم که در این مقیاس و در یک برنامه یک ساله به این میزان وارد بحث مسکن برای مخاطبان خاص شده باشد.
به طور مثال الان دولت روسیه برنامه‌ای را برای فاقدین مسکن این کشور برنامه‌ریزی کرده که تقریبا همین مدل حق بهره‌برداری زمین است. بر این اساس طی یک برنامه بلندمدت برای 500هزار تا یک‌میلیون متقاضی از گروه‌های کم‌درآمد و فاقد مسکن، زمین اجاره‌ای تحویل و مالک اعیان آن می‌شوند. طی مطالعاتی که روی مسکن چین و هند هم داشتیم، ابعاد برنامه‌ تامین مسکن برای کم درآمدها در حد اندازه برنامه‌های ما نیست. در گام بعدی هم که زمین تامین و تعاونی‌های مسکن سازماندهی می‌شوند و به نظر ما هم یکی از مهم‌ترین نکات طرح مسکن مهر، بحث تسهیلات بانکی است. البته بحث دیگری هم که مطرح است میزان آورده متقاضیان است.
در حال حاضر هر یک از متقاضیان مسکن مهر باید چه میزان آورده داشته باشند؟
خواجه دلویی: ارزیابی ما این است که برای این نوع مسکنی که ساخته می‌شود و شورای مسکن هم اخیرا در مصوبه خود تعریف کرده که بر این اساس سازه‌ مقاوم، نما، کیفیت ساختمان و .... است. طبق برآورد ما و با توجه به این که مساحت واحدهای مسکونی در این نوع مسکن حداکثر 75متر مربع است، هزینه ساخت این واحدها کمتر از شیوه‌های معمول است.
حداقل متراژ واحدهای مسکن مهر چه میزان است؟ آیا می‌توانند کمتر از 50متر هم ساخت وساز کنند؟
حداقل ندارد و در اختیار خود متقاضیان است. ضمنا می‌تواند این متراژ‌ها کمتر از 50متر هم باشد. همچنان‌که در طرح جامع جدید تهران حداقل متراژ واحدهای مسکونی 30متر مربع تعریف شده است.
با این وجود آیا در سال‌های آتی مشکل واحدهای ریزدانه‌ای که امروز در بافت‌های‌های فرسوده با آن مواجه هستیم، تشدید نمی‌شود؟
خواجه دلویی: خیر، مشکل واحدهای ریزدانه فعلی در عدم دسترسی است. وقتی یک مجموعه 50واحدی ساخته می‌شود، می‌توان واحدهای 20متری هم در این مجموعه داشت.
آیا اخیرا سهم آورده افراد برای آماده‌سازی هم باید افزایش یابد یا همان یک‌میلیون تومان است؟
ببینید دولت برای انجام عملیات آماده‌سازی یک‌میلیون تومان به ازای هر واحد مسکونی تسهیلات می‌دهد، حال اگر این عملیات 2میلیون تومان هزینه‌بر باشد که هر یک از سهم‌های دولت و متقاضیان یک‌میلیون تومان می‌شود همچنین اگر هزینه آماده‌سازی بیش از 2میلیون باشد، مابه‌التفاوت آن را متقاضی باید تامین کند.
بنابراین بستگی به متراژ و مشخصات مسکن، حداقل بین 7 تا 10میلیون تومان باید آورده متقاضیان در طرح مسکن مهر باشد.
ضمن این که از ابتدا هم قرار نبوده متقاضیان با دست خالی و بدون پول در این طرح شرکت کنند.
علت عدم افزایش تسهیلات برای آماده‌سازی و ساخت این واحدها چیست؟
خواجه دلویی: علت این است که اولا هر چه رقم این وام‌ها بالاتر رود وقتی تقسیط می‌شود میزان قسط ماهانه وام سنگین‌تر و از توان پرداخت خانوارها خارج می‌شود.
همچنین منابع وام‌دهی بانک‌ها محدود است.
آیا برای ساخت مسکن مهر در سال، منابع وام‌دهی بانک‌ها جواب‌گو خواهد بود؟
در حقیقت بنا به تاکید دولت طی جلساتی که با مسوولان و مدیران عامل بانک‌ها داشتیم توان وام‌دهی در سال‌جاری از سوی مسوولان نظام بانکی 7500میلیارد تومان اعلام شد. هر چند که نظر رییس‌جمهور بیش از این میزان بود و حتی به ما نیز برای پذیرش این 7500میلیارد تومان اعتبار اشکال گرفتند.
آیا میزان توان وام‌دهی بانک‌ها در مصوبات قبلی دولت بیش از این بوده است؟
بله، در ابتدا 17هزار میلیارد تومان مصوب و ابلاغ شد، اما به دلیل اجرایی نشدن آن، به سیستم بانکی گفتیم رقمی ‌‌‌را اعلام کنند که در توان پرداختی آنها باشد. که پس از آن بانک مرکزی رسما اعلام کرد، 7500میلیارد تومان بین 6بانک عامل جهت پرداخت تسهیلات توزیع شود.
ما امیدواریم این میزان تسهیلات پرداخت شود.
آیا برای تامین این رقم، سیستم بانکی از حساب ذخیره ارزی برداشت می‌کند؟
خیر الان دولت لایحه‌ای به مجلس داده که سرمایه بانک‌ها را افزایش دهد، بنابراین اگر این لایحه مصوب شود قدرت بانک‌ها افزایش می‌یابد و روان‌تر عمل خواهد شد، اما آنچه بانک مرکزی به ما اعلام کرده با فرض توان فعلی بانک‌ها است.
روند ارائه تسهیلات ساخت مسکن مهر تاکنون آغاز شده یا خیر؟
تسهیلات پرداخت شده بسیار کم است. ارائه این تسهیلات در بخش آماده‌سازی برای حدود 35هزار واحد مسکونی و برای ساخت حدود 15هزار مورد بوده است. در حالی که تاکنون بیش از 200هزار واحد برای گرفتن تسهیلات به بانک‌ها معرفی شده‌اند.