تاريخ : پنج شنبه 28 شهريور 1387

سقوط جهانی شاخص قیمت مسکن

بازار مسکن در سراسر جهان اوضاع جدیدی به خود گرفته است؛ تازه‌ترین گزارشی که 10 آژانس معتبر تحقیقات مسکن در سراسر جهان درباره نوسانات قیمت جهانی مسکن تهیه کرده‌اند و بنیاد پراپرتی وایر که از مراکز نظارت بر قیمت و وضعیت مسکن در جهان است، آن را منتشر کرده، نشان می‌دهد که قیمت املاک مسکونی در سراسر جهان سیر نزولی دارد. البته در این گزارش می‌بینیم که در چند نقطه محدود از جهان قیمت‌ها همچنان رو‌به‌افزایش است. در گزارش مطالعه جهانی بازار مسکن نسبت به وضعیت این بازار در انگلیس ابراز ناامیدی شده و آمده است بحرانی که بازار مسکن انگلیس را اکنون در بر گرفته و البته از آمریکا به این کشور سرایت کرده‌است، تا سال 2010 و بلکه هم بعد از آن ادامه خواهد یافت. در این گزارش همچنین پیش‌بینی شده که اقتصاد انگلیس تا پایان سال 2008 به طور کامل وارد رکود شود.

آمار معاملات ملکی در نیمه دوم سال 2008 نسبت به سال قبل میلادی نشان می‌دهد
افت جهانی شاخص قیمت مسکن
وضعیت متفاوت بازار مسکن در چهار قدرت اقتصادی در حال توسعه
نیلوفر قدیری
بازار مسکن در سراسر جهان اوضاع جدیدی به خود گرفته است.
به‌طوری‌که سیر نزولی قیمت مسکن در بسیاری از کشورها به‌خصوص کشورهای توسعه یافته برقرار است.
اما در کشورهای در حال توسعه بازار مسکن وضعیت متفاوتی دارد. در این کشورها به‌دلیل فراهم‌شدن امکان پرداخت انبوه وام‌های خرید مسکن و همچنین به‌دلیل ارزانی مسکن، رونق در خرید و فروش و همچنین رشد قیمت در این بازار در حال شکل‌گیری است.
با این حال اگرچه در برخی کشورها بازار مسکن و قیمت‌ها در آن رونق نسبی دارند، اما اکنون رشد سالانه قیمت مسکن در سراسر جهان به‌نسبت سال قبل میلادی با کاهش همراه بوده است. این نشان می‌دهد میزان رونق مسکن در برخی کشورها بسیار کمتر از رکود سراسری در این بازار بوده است.
مسکن و قیمت آن در کنار توانایی خرید مسکن در مردم، همواره از مهمترین و گویاترین شاخص‌های اقتصادی کشورها بوده‌است. به همین دلیل نوسانات آن در سراسر دنیا از نکات قابل توجه کارشناسان و تحلیل‌گران اقتصادی برای پیش‌بینی‌های اقتصادی خود درباره کشورها و وضعیت اقتصادی آنها است.
تازه‌ترین گزارشی که 10 آژانس معتبر تحقیقات مسکن در سراسر جهان درباره نوسانات قیمت جهانی مسکن تهیه کرده‌اند و بنیاد پراپرتی وایر که از مراکز نظارت بر قیمت و وضعیت مسکن در جهان است، آن را منتشر کرده، نشان می‌دهد که قیمت املاک مسکونی در سراسر جهان سیر نزولی دارد. البته در این گزارش می‌بینیم که در چند نقطه محدود از جهان قیمت‌ها همچنان رو‌به‌افزایش است.
این گزارش که در نتیجه تحقیقات و آمار تهیه شده توسط 10 آژانس معتبر تحقیقات اقتصاد مسکن همچون نایت فرانک که یک موسسه بین‌المللی مشاوره مسکن در انگلیس است و همچنین مورگان استنلی در آمریکا، تهیه شده، نشان می‌دهد که رشد سالانه قیمت مسکن در سراسر جهان اکنون یعنی در نیمه دوم سال 2008 به 8/4 درصد رسیده که این رقم در مقایسه با مدت مشابه سال قبل کاهش داشته‌است. سال گذشته این رقم 1/6 درصد بوده‌است. در بعضی کشورها آن‌طور که در این گزارش آمده، قیمت‌ مسکن به نصف رسیده‌است. بخش عمده اروپا شاهد رشد منفی قیمت مسکن بوده‌اند، اما شرق اروپا و آسیا یا شاهد کاهش کند بوده‌اند یا در بعضی نقاط، افزایش قیمت را تجربه کرده‌اند. لیتوانی، دانمارک و نیوزیلند اکنون به گروه کشورهایی پیوسته‌اند که قیمت مسکن در آنها به سرعت رو‌ به کاهش است. قیمت مسکن در لیتوانی در یک سال گذشته بیش از 25 درصد کاهش یافته‌است.
در فهرست کشورهایی که شاهد افزایش قیمت مسکن در یک سال گذشته بوده‌اند، کشور بلغارستان با رشد قیمت 32 درصدی در صدر قرار دارد. نام روسیه، جمهوری چک و البته هنگ‌کنگ هم در این فهرست دیده می‌شود. البته رشد قیمت در این کشورها را هم باید با دقت بیشتری مطالعه کرد؛ چرا که مسکن در این کشورها در مقایسه با دیگر کشورهای جهان بسیار ارزان بوده و اکنون هم به نسبت دیگر کشورها قیمت پایینی دارد. از سوی دیگر، رشد اقتصادی در کشورهایی مانند بلغارستان و جمهوری چک در یک سال گذشته، اصلی‌ترین دلیل افزایش قیمت مسکن در این کشورها بوده و این موضوع چندان ارتباطی به بازار عرضه و تقاضا ندارد.
مهاجرت بحران از آمریکا به انگلیس
در گزارش مطالعه جهانی بازار مسکن نسبت به وضعیت این بازار در انگلیس ابراز ناامیدی شده و آمده است بحرانی که بازار مسکن انگلیس را اکنون در بر گرفته و البته از آمریکا به این کشور سرایت کرده‌است، تا سال 2010 و بلکه هم بعد از آن ادامه خواهد یافت. در این گزارش همچنین پیش‌بینی شده که اقتصاد انگلیس تا پایان سال 2008 به طور کامل وارد رکود شود.
در آسیا، هنگ‌کنگ بهترین وضعیت بازار مسکن را دارد و چین هم رشد 2/9 درصدی را تجربه می‌کند. در سنگاپور و اندونزی قیمت‌ها رو به سقوط است و بازار مسکن به زودی از تب و تاب خواهد افتاد.
آمریکا دومین کشوری در جهان است که بیشترین کاهش قیمت مسکن را تجربه می‌کند.
اما نکته قابل توجه دیگر در این گزارش، اشاره به وضعیت بازار مسکن در چهار قدرت اقتصادی در حال توسعه دنیا یعنی برزیل، روسیه، هند و چین است. در این گزارش پیش‌بینی شده که قیمت مسکن در این کشورها بر خلاف سیر کلی و جهانی آن، در آینده افزایش خواهد یافت. دلیل این افزایش هم فراهم کردن امکان دسترسی به وام و اعتبارات و رشد اقتصادی در این کشورها است. همچنین افزایش سرمایه‌گذاری خارجی در این کشورها، بازار مسکن آنها را در کنار دیگر بازارهای اقتصادیشان، رونق داده‌است. این کشورها قوانین خود را در زمینه مالکیت زمین و مسکن تسهیل کرده‌اند و حق مالکیت خارجی‌ها را به رسمیت شناخته‌اند. از سوی دیگر، میزان وام مسکن پرداختی و بدهی وام گیرندگان در این کشورها مانند آمریکا و انگلیس حاد و قابل توجه نیست تا بازار وام مسکن را مانند این دو کشور تهدید کند. نسبت بدهی بانکی خانوارها به تولید ناخالص داخلی در این 4 کشور بین 5 تا 10 درصد است. این درحالی است که این نسبت در انگلیس 90 درصد و در آمریکا 100 درصد است.
بحرانی که از بیش از یک سال گذشته بازار مسکن آمریکا را زیر و رو کرد، تا‌کنون همچنان ادامه دارد. از روزهای آغازین سال 2008، این بحران رفته رفته از آمریکا به دیگر نقاط دنیا و بیش از همه به اروپا تسری یافت. اکنون بازار مسکن در انگلیس، اسپانیا و ایتالیا که تا سال گذشته بسیار پررونق و با قیمت‌های بالا فعالیت می‌کرد، دچار رکود شده‌است.
بحران اعتبارات مالی و وام در دنیا، در کنار بی‌ثباتی اقتصادی، بازار جهانی مسکن را به شدت تحت تاثیر قرار داده، به طوری‌که میزان خرید و فروش مسکن در دنیا در 6 ماه نخست سال جاری میلادی 46 درصد کاهش یافته‌است. گزارشی که یک موسسه تحقیقات مسکن و سرمایه در نیویورک تهیه و آن را منتشر کرده نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در آسیا و دیگر بازارهای در حال ظهور جهان همچنان رو به افزایش است. این درحالی است که فروش املاک تجاری در سطح جهان در سه ماه نخست سال جاری میلادی به 154 میلیارد دلار رسیده‌است. این رقم در مدت مشابه سال قبل یعنی سال 2007، 283 میلیارد دلار بود. آمار و ارقام مربوط به فروش مسکن در ماه آوریل و مه نشان می‌دهد که فروش مسکن در آسیا سیر نزولی خود را شروع کرده است. کاهش فروش مسکن در آمریکا و اروپا بسیار بیشتر از آسیا بوده‌است. در فهرست کشورهایی که قیمت مسکن در آن سیر نزولی دارد، انگلیس در ردیف نخست قرار دارد و آمریکا در ردیف بعدی. از ماه سپتامبر سال 2007 تاکنون، سود اولیه حاصل از خرید املاک تجاری در آمریکا 25 درصد و در اروپا 40 درصد بوده‌ اما خرید و فروش این املاک به کندی صورت می‌گیرد.
خرید زمین و ساخت‌و‌ساز در آن در آسیا در 6 ماهه نخست سال جاری میلادی تقریبا به 29 میلیارد دلار رسیده‌است که به این ترتیب این منطقه از دنیا اکنون محبوب‌ترین نقطه برای سرمایه‌گذاری ملکی محسوب می‌شود. در این فهرست محبوب‌ترین‌ها بعد از زمین و ساخت‌و‌ساز در آسیا، املاک اداری اروپا با 20 میلیارد دلار فروش، در مقام دوم قرار دارد. بعد از آن هم املاک اداری آمریکا و آسیا قرار دارد که هر یک بین 15 تا 16 میلیارد دلار در 3 ماهه نخست سال 2008 فروش داشته‌اند.

اوضاع جهانی زمین
خرید و فروش زمین‌های قابل ساخت‌و‌ساز در آسیا نه تنها اکنون بیشترین رشد و فعالیت را داشته بلکه بیشترین سود را هم نصیب سرمایه‌گذاران کرده‌است. تقریبا همه انواع ملک در آسیا به غیر از آپارتمان، هم از نظر قیمت و هم از نظر خرید و فروش و داشتن مشتری، سود داشته‌است. در اروپا همه انواع ملک شاهد کاهش قیمت بوده‌اند، اما بعضی اندک سودی داشته‌اند. در آمریکا هیچ کدام از انواع ملک فروش بالایی نداشته‌اند. با این حال قیمت متوسط املاک صنعتی، و هتل‌داری افزایش نرخ متعادلی نشان داده‌اند. فروشندگان ملک در آمریکا به ویژه، مجبور به پایین آوردن ارزش ملک فروشی خود شده‌اند تا بتوانند آن را به فروش برسانند. قیمت زمین در آمریکا به سرعت در حال کاهش است.
در نیمه نخست سال 2008، نزدیک به 56 میلیارد دلار از فروش املاک تجاری دنیا در اروپا، آفریقا و خاورمیانه انجام شده‌است. اروپا امسال از آمریکای شمالی در خرید و فروش ملک پیشی گرفته که این اتفاقی نادر است، اما با توجه به رکود کلی که بازار را فراگرفته، این برتری چندان برجسته نبوده‌است.
در نیمه نخست سال جاری میلادی، همه انواع ملک در اکثر کشورهای اروپا، با کاهش میزان خرید و فروش همراه بوده‌است، اما با وجود این کاهش، انگلیس جایگاه خود را به عنوان دارنده بیشترین میزان خرید و فروش مسکن در اروپا حفظ کرده‌است. آلمان، سوئد، بلژیک، دانمارک و ایرلند همگی بعد از انگلیس در این فهرست قرار دارند. فرانسه و روسیه و لهستان بعد از انگلیس و نسبت به دیگر کشورهای اروپایی از این نظر در موقعیت بهتری هستند. در اسپانیا بخش عمده قراردادهای خرید و فروش ملک مربوط به انبوه‌سازان است. بیشترین سهم این خرید و فروش‌ها را قراردادهای خرید و فروش مجموعه آپارتمان‌های مسکونی اطراف مادرید به خود اختصاص داده‌اند. بحران در بخش اعتبارات بانکی و همچنین بی‌ثباتی اقتصادی در دنیا، بازار سرمایه‌گذاری آسیا را هم تحت تاثیر خود قرار داده‌است. کندی روند داد و ستد در بازار املاک آسیا همان طور که گفته شد دلایل جهانی دارد اما قوانین جدید مربوط به قراردادهای ملکی و مربوط به زمین در چین هم در این وضعیت بی‌تاثیر نیست. از ماه اکتبر سال 2007 تا ژانویه سال 2008، حراج زمین‌های بزرگ در چین هر ماه بیش از 10 میلیارد دلار خرید و فروش داشته ‌است، اما بعد از وضع قوانین جدید مربوط به خرید و فروش ملک در این کشور، این رقم ماهانه به 3 میلیارد دلار کاهش یافته‌است.
در نیمه نخست سال 2008، خرید و فروش ملک در هند و ویتنام چند برابر سال گذشته شد. این فعالیت در مالزی نیز افزایش یافته و در ژاپن این افزایش 50 درصد بوده‌است.
در سال جاری میلادی میزان خرید و فروش ملک در کشورهای توسعه یافته 25 درصد کاهش یافته‌است.
آمار و ارقامی که وزارت مسکن آمریکا منتشر کرده، نشان می‌دهد شمار خانوارهایی که خانه‌شان با روند حراج رو‌به‌رو شده به نسبت سال گذشته دوبرابر شده‌است. بر اساس این آمار که آسوشیتدپرس آن را منتشر کرده، در سراسر آمریکا بیش از 739 هزار و 714 خانه در سه ماهه دوم امسال نسبت به سال گذشته دست کم یک بار هشدار حراج دریافت کرده‌اند. این به معنای آن است که از هر 171 خانوار آمریکایی، خانه یک خانوار در معرض حراج است.
کاهش رونق خرید و فروش، سیر نزولی قیمت مسکن، سخت‌تر شدن شرایط وام‌گیری و کندی فعالیت‌های اقتصادی در آمریکا باعث شده که چاره دیگری برای خانوارهای آمریکایی جز منتظر ماندن برای حراج خانه باقی نماند.
بسیاری از خانوارها نمی‌توانند خریداری برای خانه خود بیابند و ارزش خانه بسیاری دیگر بیشتر از میزان بدهی آنها است. در این میان نوادا، کالیفرنیا، آریزونا و فلوریدا همچنان بیشترین میزان حراج را دارند. در این ایالت‌ها از هر 25 خانه یک خانه در مسیر حراج قرار گرفته‌است. این به معنای آن است که در این ایالت‌ها میزان حراج خانه هفت برابر متوسط کل کشور است.
پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد که در پایان سال میلادی آینده نزدیک به 8/2 میلیون خانوار آمریکایی یا با حراج خانه‌اشان رو‌به‌رو می‌شوند یا خانه خود را به وام‌دهندگان بازپس می‌دهند و یا ملک خود را پایین‌تر از میزان بدهی‌اشان می‌فروشند.
بر اساس آمار رسمی تا پایان سال 2009، بیش از 5/5 میلیون وام مسکن دچار مشکل خواهد شد و نیمی از آن تا مرز حراج مسکن پیش می‌رود. به این ترتیب حتی اگر قانون نجات مسکن تصویب شده در کنگره بدون وقفه پیش رود، تنها 400 هزار خانوار نجات خواهند یافت.