تاريخ : پنج شنبه 21 شهريور 1387

مداخله تاریخی دولت از امروز آغاز شد / شرایط جدید در بازار مسکن آمریکا

با آغاز دخالت تاریخی و بی سابقه دولت آمریکا در کنترل دو غول بزرگ مالی که حدود نیمی از وام های خرید مسکن در این کشور را تامین می کنند، شرایط جدیدی از امروز در بازار مسکن آمریکا حکم فرما می شود.
وزیر اقتصاد (خزانه داری) آمریکا تصریح دارد که تصمیم تاریخی دولت برای حمایت از منافع شهروندان آمریکایی انجام شده است. سقوط شدید قیمت ها در بازار مسکن آمریکا همزمان با افزایش نرخ بهره در این کشور به دلیل افزایش تورم باعث شد که این دو موسسه، هم به دلیل کاهش قیمت دارایی های خود و هم به خاطر کاهش توانایی خریداران مسکن در بازپرداخت اقساط وام های دریافتی به سمت ورشکستگی حرکت کنند.نکته جالب توجه آن است که در این بحران بی سابقه هم جمهوری خواهان و هم دموکرات ها پشتیبان طرح دستگاه های تصمیم ساز اقتصادی هستند و «مک کین» و «باراک اوباما» صراحتا این حمایت را اعلام کرده اند.ملی کردن این دو غول مالی اگرچه برای سهامداران آنها خبر خوبی نیست، اما برای خریداران مسکن خبر خوبی است.

«فردی مک» و «فانی ما» ملی شدند تا به سرنوشت «ایندی مک» دچار نشوند
دخالت تاریخی دولت آمریکا در بازار مسکن
حمایت باراک اوباما و جان مک کین از اقدام دولت بوش
خزانه داری آمریکا 200میلیارد دلار در دو موسسه بزرگ مالی و اعتباری این کشور سرمایه گذاری می کند
پایان نگرانی های مالی در بازار مسکن و اقتصاد آمریکا.
نیلوفر قدیری
وزارت خزانه داری آمریکا با دستور یکشنبه اخیر جورج بوش، از امروز رسما کنترل دو موسسه بزرگ مالی و اعتباری فعال در ارائه وام مسکن را به دست می گیرد. این بزرگ ترین دخالت دولت آمریکا در بازار مسکن در تاریخ این کشور به شمار می آید.
این روزها جهان و خود آمریکا با بی تابی در انتظار این است تا بداند رییس جمهور بعدی ایالات متحده کیست؟ اما جورج بوش با انجام این اقدام که احتمالا از آخرین اقدامات دوران کاری او باشد، نشان داد هنوز از اقتصاد در آستانه رکود و بازار بحرانی مسکن آمریکا دست نشسته است.دولت بوش روز 7 سپتامبر رسما دو موسسه اعتباری و اعطای وام مسکن یعنی فردی مک (Freddiemac) و فانی ما (Fannie mae) را که با سقوط ارزش سهام و شرایط ورشکستگی روبه رو شده اند، ملی اعلام کرد.
این دو بانک که در مجموع بیش از 5تریلیون دلار بدهی دارند، از وزنه های بازار مسکن آمریکا به شمار می آیند و تاکنون وام مسکن نیمی از صاحبخانه های آمریکایی را تامین کرده اند.این دو موسسه مالی نیمه خصوصی نقش بسیار مهمی در بازار مسکن این کشور ایفا می کنند.
جورج بوش، رییس جمهور آمریکا، اعلام کرده است که شرایط بد مالی این دو شرکت «ریسکی غیرقابل قبول» برای نظام مالی جهانی و اقتصاد آمریکا به همراه می آورد. دولت بوش در ماه جولای کنترل بانک «ایندی مک»، یکی از بزرگ ترین بانک های مسکن در آمریکا را نیز به دست گرفت. هنری پالسون، وزیر خزانه داری آمریکا، گفته است که تصمیم جدید دولت برای حمایت از منافع شهروندان آمریکایی انجام شده است. به گفته وی: فانی ما و فردی مک آن قدر بزرگ و در سیستم مالی کشور تنیده هستند که ورشکستگی هر کدام از آنها باعث بروز تلاطمی شدید در بازارهای مالی آمریکا و جهان خواهد شد. این تلاطم به طور مستقیم بر وضع مالی خانواده ها از نظر پس انداز، ارزش سهام و بهای خانه هایشان تاثیر خواهد گذاشت.هم اکنون، مدیران عامل این دو شرکت از کار برکنار شده اند و مدیران جدیدی برای آنها در نظر گرفته شده است.فانی ما و فردی مک در یک سال گذشته، به دلیل بی ثباتی موجود در بازار مسکن آمریکا، بیش از ۱۴ میلیارد دلار زیان دیده اند. بیشتر این زیان به دلیل عدم بازپرداخت به موقع اقساط وام های مسکن توسط مردم است. هنری پالسون تاکید کرده است که دولت هم زمان با در اختیار گرفتن این دو موسسه، به روند اصلاحات در بازار مسکن این کشور ادامه خواهد داد. به گفته وی این دو موسسه منحصر به فرد هستند. آنها فقط در بازار مسکن هستند و به همین خاطر تاثیرات اصلاحات به عمل آمده در این بازار بر آنها نسبت به سایر موسسه های مالی بیشتر است و ضمانت های مالی آنها از سایر موسسه ها کمتر است. وی گفت که تصمیم دولت به هیچ وجه به معنی تغییر نظر در اصلاحات بخش مسکن یا تضعیف بخش مالی نیست.
در حال حاضر، حدود ۹ درصد از صاحبان مسکن در آمریکا در بازپرداخت قسط وام خود مشکل دارند و شمار زیادی هم به همین دلیل خانه های خود را از دست داده اند. در پی تصمیم جدید دولت، بنگاه فدرال تامین مالی بخش مسکن تا پایان سال ۲۰۰۹ میلادی کنترل این دو موسسه را برعهده خود خواهد داشت و در این مدت وزارت خزانه داری آمریکا تمام وام های این موسسه را تضمین خواهد کرد.پیش بینی می شود که این اقدام حداقل ۲۵ میلیارد دلار برای دولت آمریکا هزینه داشته باشد. سهامداران این دو موسسه در این مدت سود سهام دریافت نخواهند کرد.
پایان کابوس ایندی مک
وزارت خزانه داری آمریکا این اقدام را مقطعی می داند و می گوید کنگره آمریکا باید برای اصلاح ساختار این دو موسسه تصمیم گیری کند. سناتور باراک اوباما و سناتور جان مک کین، کاندیداهای حزب دموکرات و حزب جمهوری خواه در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا از تصمیم دولت بوش حمایت کرده اند.
دو ماه پیش و با ورشکستگی بانک ایندی مک، یکی از بزرگ ترین
ارائه دهندگان وام مسکن آمریکا، نگرانی از شدت گرفتن بیشتر بحران مالی در این کشور افزایش یافت. نگرانی از اینکه ایندی مک نتواند تقاضای صاحبان حساب در این بانک را برای پس گرفتن سپرده هایشان برآورده کند، باعث شد منابع این بانک از سوی نهادهای فدرال آمریکا مسدود شود. نهادهای تنظیم کننده امور مالی در آمریکا می گویند در تاریخ آمریکا ایندی مک دومین موسسه مالی بزرگی است که ورشکست می شود. این خبر اندکی پس از آن منتشر شد که سهام فردی مک و فانی ما، دو موسسه عظیم ارائه وام مسکن در آمریکا، که منابع مالی خرید نیمی از خانه های آمریکا را فراهم کرده اند، به شدت سقوط کردند و بیش از 50 درصد کاهش یافتند.
بعد از این ورشکستگی بود که دولت آمریکا، این بانک را که از بزرگ ترین بانک های مسکن آمریکا است، ملی اعلام کرد. ایندی مک پنجمین سازمان مالی آمریکایی در سال جاری است که در میانه بحران مالی، سقوط قیمت مسکن و افزایش روند بازپس گیری خانه های زیر قرض وام، دچار ورشکستگی شد. اما بعد از اعلام ورشکستگی ایندی مک هر دو شرکت فردی مک و فانی ما که سهامشان سقوط کرده بود، از وضعیت مالی خود دفاع کرده و اعلام کردند که نقدینگی کافی برای گذراندن دوران رکود بازار مسکن را دارند. پالسون وزیر خزانه داری آمریکا نیز اعلام کرد که قصد ندارد این دو موسسه را ملی کند و اعلام این دو خبر باعث شد تا سهام هر دو شرکت اندکی افزایش یابد. این در شرایطی بود که سهام شرکت فانی ما به پایین ترین حد خود در 19 سال اخیر رسیده بود.یکی از دلایلی که باعث شد ارزش سهام این دو شرکت اندکی بالاتر برود، اعلام این خبر بود که خزانه داری فدرال آمریکا مشغول بررسی امکان ارائه قرضی از بانک مرکزی به این دو شرکت است. اما همه این تمهیدات جواب نداد و دولت سرانجام مجبور به ملی کردن این دو موسسه شد.
بحران وام مسکن در آمریکا
بحران وام های زیر استاندارد در آمریکا باعث کاهش شتاب کل بازار مسکن در این کشور شده است. وام زیر استاندارد به وام هایی گفته می شود که بانک ها و مراکز اعتباری به افراد کم درآمد با کارنامه اعتباری ضعیف عرضه کردند، وام هایی که نرخ بهره آنها ثابت نیست و در اکثر موارد بالا می رود. هزاران دارنده این نوع وام ها تاکنون به علت افزایش نرخ بهره در بازپرداخت اقساط آن ناکام مانده اند و در نتیجه خانه هایشان را از دست داده اند.
افت بهای مسکن ضربه شدیدی به اعتماد مصرف کننده آمریکایی وارد آورده و بانک مرکزی آمریکا را واداشته نرخ بهره وام بانکی را در ماه های اخیر پایین آورد تا به رشد اقتصاد کمک شود.
مجلس نمایندگان آمریکا ماه گذشته طرحی را برای متوقف کردن روند نزولی بهای مسکن در این کشور تصویب کرد. طرح نمایندگان، که با 272 رای موافق در برابر 152 رای مخالف به تصویب رسید، شامل یک رشته تمهیدات برای کمک به دارندگان وام مسکن و موسسات وام دهنده ای است که به دلیل بحران مالی در آمریکا با دشواری مواجه شده اند. این طرح شامل معافیت موقت مالیاتی برای برخی متقاضیان وام مسکن، اعطای کمک مالی به ایالت ها و شهرهای مختلف برای خرید، تعمیر و فروش خانه های توقیف شده و تاسیس نخستین نظام صدور پروانه برای کارگزاران وام مسکن و کارمندان متخصص اعطای وام در بانک های تجاری است. براساس این مصوبه، چند صد هزار تن از دارندگان وام مسکن که با دشواری در پرداخت وام های مسکن مواجه شده اند به وام هایی با نرخ بهره کمتر دسترسی می یابند و کسانی که در صدد دریافت نخستین وام مسکن هستند از برخی معافیت های مالیاتی برخوردار می شوند. در حال حاضر، با افزایش شمار واحدهای مسکونی حراج شده توسط بانک به دلیل عدم پرداخت اقساط وام مسکن در اکثر نقاط آمریکا، موسسات مالی در اعطای وام های مسکن جدید محتاطانه عمل می کنند و نتیجه آن، کاهش تقاضا و نزول سریع تر قیمت مسکن بوده است.
پیامدهای ملی کردن بانک های مسکن
اقدام دولت بوش در ملی کردن دو بانک مسکن خصوصی آن هم در آستانه انتخابات، اقدامی تنها از روی اضطرار و ناچاری بود. این کار در تضاد با سیاست های کلی محافظه کاران آمریکا است. این دو بانک که در مجموع بیش از 5 تریلیون دلار بدهی دارند، از وزنه های بازار مسکن آمریکا به شمار می رفتند. وزارت خزانه داری آمریکا قرار است در هر یک از این دو موسسه تا سقف 100 میلیارد دلار سهامی از نوع سهام اولیه سرمایه گذاری کند. ملی کردن این دو موسسه از نظر کارشناسان اقتصادی، برای سهامداران کلی آنها خبر خوبی نیست، اما برای آمریکایی هایی که اکنون به دنبال خرید خانه هستند یا به دنبال منبع مالی برای تامین اقساط عقب افتاده وام هایی که توان پرداختش را ندارند، خبر خوبی است. به هر حال هنوز صحبت کردن درباره اینکه این اقدام بازار مسکن آمریکا را از رکود خارج کند یا مثلا اندکی قیمت ها را تکان دهد، بسیار زود است. با افزایش نرخ بیکاری در آمریکا، هر روز بر تعداد کسانی که توان بازپرداخت اقساط مسکن خود را ندارند و کلید خانه هایشان را به بانک ها پس می دهند، اضافه می شود. اما این روزها در وزارت دارایی و سازمان خزانه داری آمریکا زمزمه های دیگری هم شنیده می شود که روزنامه های نیویورک تایمز و واشنگتن پست آنها را منعکس کرده اند. بعضی از این زمزمه ها از پیشنهاد کوچک کردن دو موسسه فردی مک و فانی ما و تبدیل کردن آن به نهادهای عمومی خبر می دهد. اگر چنین شود، سود و فعالیت های این دو شرکت به شدت تحت نظارت دولت و در چارچوب قوانین آن قرار می گیرد و زمینه های گسترده سرمایه گذاری آنها کاهش خواهد یافت. به این ترتیب این دو موسسه بزرگ به دو نهاد دولتی تبدیل خواهند شد. البته فانی ما در 30 سال نخست عمر خود چنین بود و به صورت یک نهاد دولتی اداره می شد. تا اینکه لیندون جانسون رییس جمهوری وقت آمریکا برای تامین پول مورد نیاز جنگ ویتنام این نهاد را به بخش خصوصی فروخت.
مساله چگونگی اداره و تعیین وضعیت این دو موسسه تا قبل از پایان عمر دولت جورج بوش حل نخواهد شد و رییس جمهور بعدی است که باید در این باره تصمیم بگیرد.