تاريخ : یکشنبه 30 تیر 1387

سیاست پیشگیرانه برای مقابله با بحران مسکن / دولت انگلیس تولید انبوه سازان را پیش خرید می کند

بازار مسکن انگلیس در سال های اخیر طولانی ترین و بزرگ ترین رونق خود را در طول تاریخ بعد از جنگ، تجربه کرد.
بین سال های 1997 تا 2007، قیمت متوسط مسکن در انگلیس 21 درصد افزایش یافت. اکثر خریداران مسکن در این سال ها سود هنگفتی کردند و وام دهندگان هم از این سودها بی بهره نبودند. اکنون صندوق بین المللی پول می گوید که قیمت مسکن در انگلیس 30 درصد بالاتر از رقمی است که براساس عوامل اقتصادی مانند درآمد، نرخ بهره و اندازه جمعیت در سن کار این کشور مشخص می کند. دلیل اصلی این بالابودن مصنوعی قیمت، این بوده که وام در انگلیس به صورت مصنوعی در سال های اخیر پایین نگه داشته شده است. یکی از دلایل این پایین نگه داشته شدن قیمت وام هم این بوده که سرمایه گذاران برای ریسک سرمایه خود سود بسیار کمی طلب کرده اند. این موجب شده تا هزینه وام گرفتن در انگلیس پایین بیاید و وام بسیار راحت و با قیمت پایین در دسترس همه باشد. اما بحران کنونی بازارهای جهانی و داخلی باعث شده قیمت وام بالا برود و بسیاری از وام گیرندگان از بازار انصراف بدهند. همه اینها بر بازار مسکن تاثیر آنی گذاشته است. آمارها نشان می دهد که انگلیس به دنبال آمریکا در حال وارد شدن به یک بحران عمیق در بازار مسکن است. بعد از یک رونق طولانی اکنون زمان بروز مشکلاتی رسیده که در سال های گذشته در بازار مسکن این کشور سابقه نداشته است. اکنون این نگرانی در انگلیس وجود دارد که ماجرای دهه 1990 تکرار شود. در آن زمان، بحران مقطعی در بازار مسکن باعث بروز رکودی عمیق در اقتصاد کشور شد. اکنون که فعالیت بخش خدمات در انگلیس به پایین ترین حد خود از ماه اکتبر سال 2001 رسیده است، اقتصاد این کشور در برابر سقوط بازار مسکن و بحرانی شدن وضعیت وام در این بخش بسیار آسیب پذیر شده است.
وضعیت بازار وام مسکن اکنون دچار بحران کم سابقه ای شده است. آماری که اخیرا منتشر شده نشان می دهد که در ماه گذشته تنها 42 هزار وام برای پرداخت به منظور خرید خانه تصویب شده است. این رقم نیمی از شمار وام هایی است که سال گذشته در همین زمان تصویب شده بود. سیر نزولی که از سال گذشته شروع شد همچنان ادامه دارد. درماه ژوئن قیمت مسکن در انگلیس 9/0 درصد کاهش نشان داده است. به این ترتیب قیمت مسکن اکنون 3/6 درصد کمتر از سال گذشته است.
دورنمای بازار وام مسکن و قیمت آن در انگلیس بسیار تیره است. هفته گذشته، بانک مرکزی انگلیس گزارش داد، وام دهندگان قصد دارند پرداخت وام های جدید مسکن را در 3 ماه آینده محدودتر کنند. از سوی دیگر کارشناسان اقتصادی انگلیس پیش بینی کرده اند که قیمت مسکن در چند ماه آینده و تا پایان سال 2008، بیش از 15 درصد دیگر کاهش یابد. برای سال آینده این پیش بینی کاهش قیمت 12 درصد است.
در این شرایط بسیاری از کسانی که بدهکار بانک یا موسسات اعتباری هستند به زودی خود را با یک توازن منفی رو به رو می بینند. معنی آن این است که قیمت خانه های این افراد از میزان بدهی بانکی شان کمتر خواهد شد. به این ترتیب و براساس پیش بینی ها بنگاه های بزرگ اقتصادی انگلیس، کاهش 15 درصدی قیمت مسکن می تواند بیش از 2/1میلیون خانه دار انگلیسی را با بحران رو به رو کند. اگر این کاهش قیمت به 20 درصد برسد، تعداد این افراد به 2میلیون نفر خواهد رسید. در روزهای بحرانی دهه 1990 هم همین تعداد با مشکل رو به رو شده بودند. اکنون همه کسانی که در این حوزه درگیر هستند، از صاحبان خانه ها تا بنگاه های معاملات ملکی و وکلای سازندگان و حتی کارگران بخش ساختمانی، این بحران را حس کرده اند. اما این بحران مسکن در بازار انگلیس از سه راه می تواند اقتصاد این کشور را دچار لطمه کند.
اولین کانال، کاهش سرمایه گذاری در بخش خانه های مسکونی است. خانه سازی در سه ماهه نخست سال 2008 در انگلیس 24 درصد کاهش یافت و این آغاز بحران است. کمیته سیاست های پولی بانک مرکزی انگلیس اخیرا گفته است که این میزان کاهش امسال بسیار بیشتر از دهه 1990 خواهد بود. این کاهش سرمایه گذاری می تواند درصدی از رشد تولید ناخالص داخلی کشور انگلیس را در سال 2008 و 2009 ببلعد. اما راه دومی که به وسیله آن بحران مسکن می تواند به اقتصاد لطمه وارد کند، کاهش تقاضا برای کالاهای مصرفی است که به نقل و انتقالات و ساخت و سازهای ملکی ارتباط دارد. وقتی مردم از خانه ای به خانه دیگر اسباب کشی می کنند، به پول تازه ای احتیاج دارند تا برای خانه جدید وسائل تازه خریداری کنند. اما این پول اکنون دیگر مورد نیاز مردم انگلیس نیست. آمارها نشان می دهد که گردش مالی خانوارها در انگلیس امسال 30 تا 40 درصد کاهش یافته است. این وضعیت می تواند تولید ناخالص داخلی انگلیس را 2/0 تا 3/0 دیگر کاهش دهد.
اما مسیر سوم، کاهش ثروت ملکی مردم است که این منبع بحث و جدل های بسیاری بوده است. سال ها بود که رابطه میان قیمت مسکن و هزینه های مصرفی مردم موضوعی اثبات شده و قطعی فرض می شد؛ اما این اواخر بانک مرکزی انگلیس وجود چنین رابطه ای را مورد تردید قرار داد. همان طور که در جدول می بینید، شکاف میان رابطه ای که در سال های نخست این دهه بین هزینه های مصرف کنندگان و قیمت مسکن به وجود آمده، این فرضیه بانک مرکزی انگلیس را تایید می کند. همانطور که می بینید، افزایش قیمت مسکن باعث افزایش هزینه های مصرف کنندگان نشده است. امسال هم کاهش قیمت مسکن تاثیری بر میزان فروش و خریدها نداشته است. هزینه های مصرف کنندگان در انگلیس 1/1 درصد افزایش داشته و این درحالی است که قیمت مسکن کاهش یافته است. اما حتی در شرایطی که هزینه های مصرف کنندگان در اوایل سال 2008 افزایش یافته، اما این کوتاه مدت بوده است. آمارها نشان می دهد که اعتماد مصرف کنندگان در ماه ژوئن در انگلیس به پایین ترین حد از سال 1990 تاکنون رسیده است. پیش بینی ها نشان می دهد که کاهش 15 درصدی قیمت مسکن در 2 سال آینده، سیر صعودی هزینه های مصرف کنندگان را متوقف می کند. تاثیر آن هم بر تولید ناخالص داخلی انکارناپذیر خواهد بود.
با کنار هم گذاشتن همه این آمار و ارقام می توان دریافت که لطمه اقتصادی ناشی از بحران مسکن انکارناپذیر است. اما وزارت مسکن انگلیس که با پیش بینی سرایت این بحران از آمریکا و دیگر کشورها، از مدتها پیش مشغول تهیه مقدمات مقابله با آن بوده، اخیرا از آمادگی دولت برای خرید ساختمان از سازندگان و انبوه سازان خبر داده است. این طرح که طرح ملی نجات مسکن نام گرفته، از همین ماه به اجرا گذاشته خواهد شد. براساس این طرح سازندگان مسکن که خانه های ساخته شده و آماده شان به دلیل رکود بازار و نبود خریدار به فروش نرفته است، می توانند قیمت پیشنهادی خود را برای فروختن آنها به دولت اعلام کنند. دولت این خانه ها را برای واگذاری به افراد کم درآمد جامعه با قیمت مناسب از این انبوه سازان خریداری می کند. دولت انگلیس برای این کار بیش از 200میلیون پوند اختصاص داده است. قیمت هر کدام از این املاک 150 هزار پوند برآورد شده است. به این ترتیب با این طرح دولت 1400 باب خانه جدید به بازار اضافه می شود. دولت انگلیس طی برنامه ای اعلام کرده قصد داشت تا سال 2020 برای حل مشکل مسکن افراد کم درآمد، 3میلیون خانه بسازد. اکنون با اجرای این طرح هم می تواند در این برنامه پیش برود و هم تا حدی جلوی رکود خرید و فروش در بازار مسکن را بگیرد. با وجود کاهش قیمت مسکن و رکودی که در پیش خواهد بود، اما هنوز توان خرید مسکن مردم انگلیس به نسبت درآمد آنها پایین است. در سال 2005 کسی که در انگلیس می خواست برای اولین بار خانه خریداری کند برای دریافت وام نیاز به سپرده گذاری معادل 10 هزار پوند داشت. اکنون این رقم به 16 هزار پوند یعنی نزدیک به 60 درصد افزایش یافته است.