تاريخ : سه شنبه 25 تیر 1387

تدبیر جدید آمریکا در برابر بحران مسکن

بحران مسکن در آمریکا که دقیقا ظهوری معکوس با بحران مسکن ایران دارد، باعث سقوط شدید قیمت مسکن در این کشور شده و ابعاد آن با تحت تاثیر قرار دادن دو بانک عمده فعال در حوزه مسکن، ورشکستگی این دو بانک را به دنبال داشته و متعاقبا بازار سهام این کشور را نیز فرا گرفته است. دیروز دولت آمریکا از تصمیمات جدیدی خبر داد.

با اعلام ورشکستگی «ایندی مک»
بحران مسکن آمریکا وارد فاز جدید شد
موسسات مالی تامین کننده وام مسکن در آمریکا در آستانه ورشکستگی قرار گرفتند

بحران مسکن در آمریکا که با ضعف در قدرت پرداخت اقساط وام مسکن شروع شد اکنون به موسسات مالی و بانکی این کشور رخنه کرده است، به طوری که سرنوشت بزرگ ترین بانک مسکن در آمریکا با اعلام ورشکستگی به شرکت بیمه سپرده گذاری فدرال سپرده شد.
همان طور که صندوق بین المللی پول و دیگر نهادهای بین المللی اقتصادی و مالی جهان هشدار داده بودند، بحران بازار مسکن و مشکلات وام آن در آمریکا به نظام بانکداری هم کشیده شد و دو بانک بزرگ مسکن آمریکا دچار ورشکستگی بی سابقه ای شدند. در آغاز این هفته دولت آمریکا اعلام کرد که کنترل بانک ایندی مک یکی از بزرگترین بانک های مسکن در آمریکا را به دست گرفته است. این اقدام دولت آمریکا پس از آن صورت گرفت که خالی شدن خزانه بانک ایندی مک از پول به دلیل پرداخت وام های مکرر مسکن و عدم پرداخت اقساط وام از سوی وام گیرندگان نگرانی زیادی را درباره ورشکستگی این بانک برانگیخته بود. ایندی مک اخیرا توان بازپرداخت سپرده های مردم را نداشت، چرا که این سپرده ها را در قالب وام مسکن به افراد دیگر واگذار کرده بود و این افراد قادر به پرداخت اقساط نبودند. به گفته بازرسان و کارشناسان مالی، ورشکستگی بانک ایندی مک در کالیفرنیا، یکی از بدترین شکست های بانکی تاریخ آمریکا است.
ماموران مالی فدرال با تعطیل کردن فعالیت این بانک همه دفاتر مالی آن را به شرکت بیمه سپرده گذاری فدرال منتقل کردند. نزدیک به 95 درصد از سپرده 19 میلیارد دلاری این بانک بیمه شده است، اما یک میلیارد دلار از این سپرده ها تحت پوشش این بیمه نیست. به این ترتیب 10هزار تن از مشتریان این بانک نیمی از این میزان سپرده یعنی معادل 500 میلیون دلار خود را در این ورشکستگی از دست می دهند. بر اساس برآوردهای اولیه این ورشکستگی برای شرکت بیمه سپرده گذاری فدرال بین 4 تا 8 میلیارد دلار خسارت به همراه خواهد داشت.
3 هفته پیش سهام دو بانک ایندی مک و فانی می از بزرگ ترین بانک های مسکن در آمریکا که در مجموع صاحب نیمی از بدهی ها مربوط به وام مسکن در این کشور هستند، شاهد سقوط ارزش سهام خود تا 50 درصد بودند. در آن زمان وزیر دارایی آمریکا اعلام کرد که هدف او در حال حاضر حمایت از این دو نهاد در برابر ورشکستگی احتمالی است. اما در همان زمان زمزمه اینکه دولت ممکن است کنترل این دو بانک را به دست بگیرد موجب شده بود تا ارزش سهام این دو بانک با شدت بیشتری سقوط کند. این دو بانک در قانون آمریکا تحت مسوولیت دولت هستند.
صندوق بین المللی پول ماه گذشته هشدار داده بود که بحران بعدی اقتصاد جهان بحران بازارهای پولی و اعتباری است. رییس این صندوق در مصاحبه ای با روزنامه انگلیسی فایننشال تایمز گفته بود که دولت ها برای جلوگیری از شدت گرفتن این بحران باید مداخله کنند.
ظهور و سقوط ایندی مک
بانک مسکن ایندی مک در جریان رونق خانه سازی و ملک در آمریکا به سرعت رشد کرد. تخصص این بانک در دادن وام های نوع A بود که به وام هایی گفته می شد که برای دریافت آن خریداران نیازی به نشان دادن و ارائه سندی درباره درآمد یا دارایی خود ندارند. با افزایش بهای مسکن در آمریکا در دوران رونق، دادن این وام ها هم بسیار زیاد شد و بانک ایندی مک هم با آن مشکلی نداشت. اگر یک خریدار توان مالی پرداخت اقساط این نوع از وام را نداشت، بانک خیلی زود خانه را به حراج می گذاشت و چون ارزش خانه بیشتر از میزان وام بود، سود هم می کرد. بانک همچنین به راحتی می توانست سرمایه گذارانی پیدا کند که مشتاق خرید این خانه ها بودند.اما وقتی حباب بازار مسکن ترکید و قیمت ها رو به سقوط گذاشت، خسارت های این بانک هم شروع شد. سرمایه گذاران از اطراف بانک پراکنده شدند و بانک ماند و بدهی های سنگین و بدون پشتوانه لازم. این مشکلات باعث شد تا 3800 تن از کارمندان این بانک در چارچوب طرح تعدیل بیکار شوند.
مشکلات ایندی مک اوایل هفته گذشته شدت گرفت. این بانک که در سه ماه نخست سال جاری میلادی بیش از 2/184 میلیون دلار از دست داده بود، هفته گذشته اعلام کرد که در سه ماه دوم خسارت بیشتری را متحمل شده است. سال گذشته این بانک 614 میلیون دلار از دست داد. در دو سال گذشته هم سهام این بانک 95 درصد دچار سقوط شد که این به معنای از دست دادن 5/3 میلیارد دلار سرمایه در بازار است. روز سه شنبه هفته گذشته ایندی مک اعلام کرد که قادر به پذیرفتن سپرده های جدید نیست چون توان سرمایه گذاری را ندارد.
ایندی مک با دارایی معادل 32 میلیارد دلار و سپرده 19 میلیارد دلاری خود پنجمین بانک آمریکاست که امسال دچار ورشکستگی می شود. بین سال های 2005 تا 2007 در آمریکا تنها 3 بانک ورشکست شدند. در 15 سال گذشته دولت فدرال کنترل بیش از 127 بانک را با دارایی مجموعا 22 میلیارد دلار به دست گرفته است. اما ورشکستگی ایندی مک بزرگ ترین ورشکستگی بانکی تاریخ آمریکا است. در سال 1984 بانک کانتیننتال در ایلی نویز با 40 میلیارد دلار دارایی دچار ورشکستگی شد. در سال 1988 هم دو ورشکستگی دیگر بانکی در آمریکا روی داد که آنها هم در میان بدترین ها بودند.
دو بانک دیگر در آستانه ورشکستگی
دو بانک مسکن فانی می و فردی مک هم در آستانه ورشکستگی قرار دارند. این دو بانک بیش از 5تریلیون دلار وام مسکن را پرداخت یا تضمین کرده اند. اما اکنون به خاطر بحران پیش آمده و از دست رفتن اعتماد سرمایه گذاران دچار بحران شده اند و با سرمایه گذاران طلبکار دست به گریبان هستند. این دو بانک یکی در سال 1938 و دیگری در سال 1970 توسط کنگره آمریکا برای کمک به خانه دار شدن آمریکایی ها تاسیس شدند. کار آنها حفظ بازار وام دهی و وام گیری و خرید وام از بانک ها، تبدیل وام به اوراق بهادار و فروش آن به سرمایه گذاران با تضمین بود. بانک ها و نهادهای پولی دیگر در آمریکا، این دو بانک را ضدگلوله می دانستند زیرا از حمایت و پشتوانه زیادی برخوردار بودند. آنها از مالیات بر درآمد معاف بودند و می توانستند تا 25/2 میلیارد دلار از خزانه دولت وام مستقیم دریافت کنند. همین تسهیلات باعث شد تا این دو نهاد در جریان رونق بازار مسکن، بی محابا به پرداخت وام های بدون پشتوانه اقدام کنند.
در سال های گذشته بعضی کارشناسان نسبت به این رشد بی محابا و سریع هشدار داده بودند. از جمله این افراد الن گرین اسپن بود که در سال 2004 هشدار داد، رشد سریع و با پشتوانه دولتی این دو نهاد باید هر چه زودتر کنترل شود.
بحران مسکن در آمریکا همچنان وارد مراحل تازه خود می شود. در ماه آوریل و مه قیمت ها همچنان سیر نزولی خود را طی کرد و هر یک از شهرهای بزرگ آمریکا در این زمینه رکورد خود را نشان دادند. در بسیاری از شهرها این افت قیمت حتی دورقمی هم شد.
این درحالی است که دیگر آمار اقتصادی نشان می دهد میزان اعتماد مصرف کنندگان آمریکایی اکنون به پایین ترین سطح در 16 سال گذشته رسیده است. دلیل اصلی این کاهش اعتماد هم رقم بالای تورم است. قیمت رو به رشد بنزین در کنار کاهش قیمت مسکن و افزایش میزان بیکاری، فضای حاکم بر اقتصاد آمریکا را ناگوار کرده است.
در این میان با توجه به اینکه یکی از اصلی ترین دلایل به وجود آمدن این فضا را کارشناسان اقتصادی، ماجرای بحران مسکن می دانند، کنگره آمریکا طرح تازه ای را برای مهار این بحران تهیه کرده است. چند ماه پیش وقتی کنگره آمریکا بسته نجات بازار مسکن و کمک به صاحب خانه هایی که در بازپرداخت وام خود درمانده بودند را تهیه می کرد، 6/2 میلیون وام دچار مشکل شده بود. اما اکنون این مشکل بیشتر شده و طی فقط 6 ماه رقم قابل ملاحظه ای افزایش یافته است. اکنون بیش از 3 میلیون وام مسکن دچار مشکل بازپرداخت است و تحلیلگران پیش بینی کرده اند که چند میلیون دیگر هم در یک سال آینده به این رقم اضافه می شود چرا که قیمت مسکن رو به کاهش است و اقتصاد آمریکا همه نشانه های یک اقتصاد تضعیف شده و در آستانه رکود را دارد. این آمار و ارقام نه تنها چالش پیش روی قانونگذاران آمریکایی را نشان می دهد بلکه نشان می دهد که دولت بعدی و رییس جمهور بعدی آمریکا با مشکلات زیادی رو به رو خواهد بود. برنامه پیشنهاد شده توسط کنگره، به بعضی از خانه داران دچار مشکل کمک می کند اما فقط بخش کوچکی از آنها را تحت پوشش حمایتی خود قرار می دهد. دفتر بودجه کنگره تخمین زده است که برنامه کمکی کنگره تنها از سوی 400هزار وام گیرنده بازار مسکن مورد استفاده قرار می گیرد و از این جهت کمک زیادی به بازار بحرانی مسکن آمریکا نخواهد کرد.
به همین دلیل کارشناسان اقتصادی می گویند که این برنامه به هیچ وجه کافی نیست و نزدیک به 3 میلیون نفر به زودی در آستانه از دست دادن خانه هایشان و حراج آن توسط بانک قرار می گیرند.
دو هفته پیش سنای آمریکا با اکثریت آرا به پیشبرد این طرح رای داد. مجلس نمایندگان ماه گذشته نسخه ای از آن را از تصویب گذراند. تا پیش از تعطیلات روز استقلال در آمریکا، دو مجلس کنگره یعنی مجلس نمایندگان و سنا، مشغول برطرف کردن اختلافات خود در این زمینه بودند. این طرح در حقیقت به وام دهندگان و وام گیرندگان امکان تامین مالی وام های از دست رفته را می دهد. این امکان کمکی به این صورت فراهم می شود که وام گیرندگان می توانند از وام های 30 ساله با پشتیبانی دولت بهره منده شوند که توان بازپرداخت آن را هم دارند. رهبران حزب دموکرات می گویند که کنگره تا ماه آینده می تواند دست کم پیش نویسی از این طرح را برای امضا و تصویب نزد رییس جمهور بفرستد.
کاخ سفید ابتدا تهدید کرده بود که این طرح را وتو می کند. اما اکنون اعلام کرده که آماده حمایت از آن است اما درصورتی که مفادی از آن برداشته و اصلاح شود. شخص جورج بوش اخیرا در اظهارنظری درباره این طرح کنگره آمریکا گفت که چنین لوایحی باید با مشارکت کنگره و دولت تهیه و تدوین شود تا تعداد بیشتری از آمریکایی های دچار مشکل شده را تحت پوشش کمکی خود قرار دهد. بعضی نمایندگان حامی این طرح در کنگره می گویند، آمار و ارقامی که به تازگی منتشر شده و از وخامت اوضاع بازار مسکن خبر می دهد، باعث شده تا کاخ سفید از این طرح حمایت کند. اما خود این نمایندگان هم اذعان می کنند که این طرح ممکن است برای کمک به خانه داران و بازار مسکن کافی نباشد.
بحث درباره سرنوشت بانک های مسکن در آمریکا اکنون در رده های عالی دولت میان شخص بوش و وزارت دارایی و بانک مرکزی در جریان است.