تاريخ : چهارشنبه 20 شهريور 1387

قیمت های واقعی و رونق ساخت وساز

برخلاف بسیاری از اقتصادهای جهان کنونی، اقتصاد ایران صرفا با محرکه های تورمی توانسته است به درجاتی از رونق فعالیت های اقتصادی و رشد و توسعه برسد و این جای بسی تاسف است. اگر به سیکل های اقتصادی در جمهوری اسلامی ایران در سه دهه گذشته توجهی دقیق و مروری تحقیقی داشته باشیم، جای پای تورم را در شرایط رونق اقتصادی و خروج از دوران رکود به وضوح مشاهده می کنیم.

البته این پدیده در کشور ما چندان دور از انتظار نیست؛ چراکه بنیادهای اقتصادی کشور متاسفانه برپایه توسعه پایدار و تداوم کسب و کار و برنامه ریزی منطقی و قابل دسترس استوار نبوده و نیست. لذا ورود شوک های مقطعی اختیاری یا اتفاقی به اقتصاد کشور و تحریک بخش هایی از آن از طریق ایجاد انگیزه های تورمی تنها راه حل و گزینه نهایی برای ایجاد تغییر و تحول و پویایی برگزیده شده است.
تحولات بخش مسکن در ایران را به واقع نمی توان با هیچ یک از کشورهای دنیا مقایسه کرد. اگر امروز بحران مسکن در ایالات متحده آمریکا اتفاق افتاده است و اگر وضعیت مشابه آن و البته نه با آن شدت در انگلستان نیز در شرف تکوین است، این دو مورد از نظر روند قیمت مسکن به هیچ روی با روند شکل گیری قیمت ها در بازار مسکن ایران مشابهتی ندارند.
با نگاهی به روند توسعه مسکن سازی در آمریکا و تحلیل سیر توسعه ساخت وساز، مشاهده می شود که هدف اصلی از ساخت مسکن (اعم از اماکن مسکونی یا تجاری و فرهنگی) در درجه اول پاسخگویی به نیاز بازار و تقاضای عمومی و در ثانی کسب سود متعارف از فعالیت های ساخت وساز برای شرکت های تخصصی ساختمانی است. لذا سیر صعودی قیمت های مسکن در شرایط رونق اقتصادی و سیر نزولی قیمت ها در شرایط رکود اقتصادی و مشکلات پولی و اعتباری و نظایر آن از یک روند منطقی پیروی می کنند که در هیچ یک از دو حالت فوق انگیزه تورم قیمت ها عامل محرکه فعالیت های ساخت وساز یا توقف و رکود آن نیست. اما در کشور ما صرفا انگیزه های تورم قیمت ها و کسب سودهای کلان و بازده های غیرقابل تصور سرمایه در بخش مسکن است که نه تنها شرکت های حرفه ای ساختمانی، بلکه صاحبان سرمایه در خارج از حیطه فعالیت های ساختمانی را به خود جذب می کند و روند طبیعی ساخت وساز منطقی قیمت ها را به طور بیمارگونه ای بر هم می ریزد.
پدیده ساخت وساز در کشور به دلیل آنکه از یک برنامه ریزی صحیح و کلان و نظارت شده پیروی نمی کند و بر سیاست های پایدار میان مدت و بلندمدت اقتصاد مسکن استوار نیست و متغیرهای بازار مسکن توسط دلالان و واسطه ها و غیرحرفه ای ها و صاحبان سرمایه های سرگردان کنترل می شود، لذا به هیچ روی دور از ذهن نیست که شاهد رشد سیصد درصدی قیمت مسکن و مصالح ساختمانی در یک بازه زمانی کوتاه کمتر از دو سال باشیم و یا بالعکس یک رکود غیرقابل انتظار و رو به شتاب و خروج سریع سرمایه ها از این بخش را نظاره کنیم. با وجود حضور تعداد بی شمار دانشگاه دیدگان و دانش آموختگان و صاحبان تجربه و تخصص در کشور که غالبا عناوین مهندسی و دکترا را با خود دارند و در بخش های دولتی و خصوصی بر مسند فعالیت و تصمیم گیری نشسته اند، چرا باید اقتصاد مسکن در کشور ما کماکان و به دفعات دچار شوک های مخرب و ویرانگر شده و از پدیده تورم به نفع یک گروه و به زیان گروه دیگر رنج ببرد.
دلسوختگانی که با رجوع به تجربه و تخصص و شناخت از اقتصاد کشور در بخش مسکن از رکود در این بازار نگرانند و مال سوختگانی که رکود بخش مسکن را مترادف با توقف تورم قیمت ها و خشکیدن منافع غیرمشروع چند صد در صدی سرمایه گذاری در بخش مسکن می دانند، همگان نگران بازار مسکن و رکود احتمالی در ساخت وساز هستند. اما باید گفت که این نگرانی اگر صرفا از بابت رکود در ساخت وساز است، نگرانی غیرموجه و بیهوده ای است؛ زیرا که با وجود 165هزارمیلیارد تومان پول در گردش در اقتصاد کشور و امکان ورود 35هزار میلیارد تومان دیگر از طریق یارانه های نقدی به آن و صعوبت و مشکلات در بخش های دیگر اقتصاد و محدودیت های بین المللی که در زمینه بانکی و تجارت خارجی ایجاد شده و متاسفانه در شرف تشدید است، بخش مسکن که با درصد بسیار بالایی به تولید مصالح و امکانات در داخل کشور وابسته است، حتی در شرایط ایستایی یا کاهش قیمت های کنونی مسکن کماکان به عنوان بهترین و امن ترین و پربازده ترین بخش اقتصادی در کشور برای سرمایه های کلان و نقدینگی های سرگردان است.
آنچه که در این مسیر باید مورد عنایت خاص و دقت مدیریت کلان کشور قرار گیرد، مساله حفظ سود منطقی کنونی در این بخش است که برای سازندگان و سرمایه گذاران در امر ساخت وساز فراهم است و نماد مقبولیت آن انبوهی از خانه های کلنگی و پروژه های انبوه سازی است که همه روزه و حتی در این روزها که برخی نگران ثبات یا سقوط قیمت مسکن می باشند، کماکان در تمامی محلات تهران و شهرهای بزرگ و کوچک کشور در حال تخریب و نوسازی هستند یا در شهرک های اقماری در دست ساخت وساز می باشند و این موضوع حتی در شرایط فعلی نرخی رو به رشد دارد. آمار صدور پروانه های ساختمانی برای سازندگان غیرحرفه ای (خارج از شرکت های ساختمانی) و صدور مجوز ساخت برای شرکت های ساختمانی و انبوه سازان، همگی نشان از وجود رونق در ساخت وساز لیکن قبول سود متعارف از جانب آنان است.
هنر مدیریت بخش مسکن کشور و علی الخصوص وزارت مسکن و شهرسازی و نظام بانکی کشور در این خواهد بود که این شرایط مطلوب حاصل شده را حمایت نموده و استمرار بخشند و از ورود شوک های غیرمتعارف مانند تخصیص وام های ساخت در مبالغ کلان و یا حذف یکباره آنها، تصویب قوانین و مقررات غیرمعمول که ایجاد امید بیهوده و یا نگرانی کاذب در فعالان بخش مسکن می کند و نظایر آن خودداری کنند و امر نظارت بر تولید و عرضه و قیمت مصالح ساختمانی اعم از فلزی و غیرفلزی در جهت حفظ جریان منطقی آن در بازار ساخت وساز را توسعه بخشیده و با جدیت دنبال نمایند.
نهضت مسکن مهر و واگذاری زمین های استیجاری 99 ساله را به جد با عزمی راسخ حمایت و پشتیبانی نموده و استمرار بخشند تا بازار مسکن در کشور نه تنها به یک فعالیت حرفه ای و تخصصی با سودآوری متعارف تبدیل گردد، بلکه به تدریج بتوان به یکی از اساسی ترین نیازهای ملت عزیز ایران پاسخ مثبت داده و در جهت حل یکی از معضلات اقتصادی- اجتماعی جوانان کشور گام های استوار و سازنده برداشته شود. دکتر حسین وکیلی